계약내용
제2조(존속기간) 2011. 9. 9.부터 2013. 9. 8.까지 제7조(채무불이행과 손해배상) 임대인 또는 임차인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에 대하여 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.
특약사항
1. 계약일 현재 공부상 주택임차권등기 상태(임차보증금 1억 8,500만 원)이며 임대인은 잔금일에 임차권등기를 말소해주기로 한다.
1. 인정사실
가. 피고는 2009. 3. 25. 김☆☆에게 서울 성동구 하왕십리동 □□□□아파트 □동□□□□호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 임대차보증금 1억 8,500만 원에 임대하였다가 2009. 5월 내지 6월경 김☆☆의 요청에 따라 위 임대차계약을 합의해지하였다.
나. 김☆☆은 2010. 4. 26. 이 사건 아파트에 관하여 주택임차권등기를 경료하는 한편으로, 피고를 상대로 이 법원 2010가합7414호로 보증금반환 청구의 소를 제기하여 2011. 4. 21. 이 법원으로부터 ‘피고는 김☆☆으로부터 이 사건 아파트를 인도받음과 동시에 위 1억 8,500만 원을 지급하라’는 판결을 선고받았다(2011. 12. 6. 항소심에서 조정이 성립되었고 위 주택임차권등기는 2012. 3. 14. 말소되었다).
다. 원고는 2011. 7. 14. 피고(피고의 아들 박△△이 피고를 대리하였다)와 사이에, 이 사건 아파트에 관하여 임대차보증금을 2억 6,000만 원으로 정하되 계약금 2,600만원은 계약 당일, 잔금 2억 3,400만 원은 2011. 9. 9.에 각 지급하기로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다.
1. 현재 임차인의 임차권등기명령과 잔금일 전 임차인의 임대주택명도와 관련한 문제가 발생시 임대인이 일체의 책임을 지기로 한다.
1. 임대인은 잔금일 전에 집수리를 해주기로 한다.
수리내역 : 새시 전부 교체, 각 방문과 문틀 칠, 장판, 도배, 싱크대 교체, 화장실, 욕실 수리, 내부전등 전부 교체
라. 원고는 계약 당일 피고에게 계약금 2,600만 원을 지급하였으나, 2011. 9. 9.14:00경 잔금 지급장소인 ◎◎◎◎부동산에 약 1억 9,000만 원만을 수표 등으로 가지고 가서 나머지 잔금은 이삿짐을 옮긴 후 계좌 이체하여 주겠다고 피고에게 말하였다.
이에 피고가 잔금 전액의 지급을 요구하며 이 사건 아파트의 열쇠를 건네주지 아니함에 따라 이 사건 임대차계약의 이행이 이루어지지 못하였다.
마. 한편 2011. 9. 9. 당시 원고 명의의 국민은행 마이너스 대출통장에는 49,295,980원의 출금이 가능한 상태였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 6호증, 갑 제7호증의 2 내지 13, 갑 제9호증, 을 제1, 6호증의 각 기재, 증인 허◎의 증언, 변론 전체의 취지
2. 원고의 청구에 대한 판단
가. 당사자의 주장
(1) 원고는, 피고가 잔금 지급일인 2011. 9. 9. 전에 새시 및 도배, 장판, 싱크대 교체 등 이 사건 아파트를 수리하고 잔금 지급일에 이 사건 아파트에 설정되어 있던 종전 임차인인 김☆☆의 주택임차권등기를 말소하기로 약정하였음에도, 그 수리 여부를 확인하고자 하는 원고를 이 사건 아파트에 들어가지 못하게 막았을 뿐만 아니라, 잔금 지급일에 위 김☆☆도 참석하지 않았고 주택임차권등기의 말소에 필요한 서류도 전혀 준비하지 않고서 무조건 잔금 지급만을 요구하였는바, 이 사건 임대차계약은 피고의 위와 같은 귀책사유로 인하여 해제되었으므로, 피고는 원고에게 기수령한 계약금 및 손해배상예정액 합계 5,200만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장한다.
(2) 이에 대하여 피고는, 그가 2011. 9. 9. 이 사건 아파트를 인도할 준비를 하고 기다렸으나 원고가 잔금 중 1억 원 밖에 준비해오지 못하였다면서 먼저 열쇠를 주면 이 사건 아파트에 이삿짐을 내려놓고 은행에 가서 나머지 잔금을 지급하겠다고 한 것인 바, 피고에게 아무런 귀책사유가 없으므로 계약금 등을 반환할 아무런 책임이 없다고 주장한다.
나. 판단
원고의 주장처럼 피고의 귀책사유로 인하여 이 사건 임대차계약이 해제되었는지에 관하여 본다.
(1) 먼저 피고가 잔금 지급일 전에 이 사건 아파트의 수리를 이행할 의무를 이행하지 아니하였다거나 그 수리 여부를 확인하고자 하는 원고를 방해하였음을 이유로 한 원고의 해제 주장에 관하여 보건대, 피고가 잔금 지급일 전에 이 사건 아파트의 새시, 장판, 싱크대 등을 교체하는 등으로 이 사건 아파트를 수리하기로 약정하였음은 앞서 본 바와 같다.
그러나 을 제4, 6호증의 각 기재, 증인 허◎의 증언에 변론 전체의 취지를 종합해 보면, 피고가 2011. 9. 9. 이전에 이 사건 아파트의 도배를 하고 새시, 장판 등을 교체하여 수리한 사실, 원고뿐만 아니라 원고 측 부동산중개인인 송◇◇도 2011. 9. 7.경 이 사건 아파트를 방문하여 그 수리 여부를 확인한 사실이 인정되고, 이에 비추어 보면 피고가 잔금 지급일 전에 이 사건 아파트를 수리하는 등의 의무를 제대로 이행하지 아니하였다거나 그 수리 여부를 확인하고자 하는 원고를 방해하였다고 할 수 없으므로, 그와 반대되는 전제에 선 원고의 위 주장은 받아들이지 아니한다.
(2) 다음으로 피고가 이 사건 아파트에 설정된 종전 임차인의 주택임차권등기의 말소에 필요한 서류를 준비하지 않았음을 이유로 한 원고의 해제 주장에 관하여 보건대, 동시이행의 관계에 있는 쌍무계약에 있어서 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려고 하는 자는 동시이행관계에 있는 자기 채무의 이행을 제공하여야 하고, 그 채무를 이행함에 있어 상대방의 행위를 필요로 할 때에는 언제든지 현실로 이행을 할 수 있는 준비를 완료하고 그 뜻을 상대방에게 통지하여 그 수령을 최고하여야만 상대방으로 하여금 이행지체에 빠지게 할 수 있는 것이며 단순히 이행의 준비태세를 갖추고 있는 것만으로는 안 된다(대법원 2008. 4. 24. 선고 2008다3053, 3060 판결, 대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다94646, 94653 판결 등 참조).
앞서 본 바와 같이 원고가 잔금 지급일에 잔금 중 1억 9,000만 원 상당만을 수표 등 으로 준비하였고 단지 원고 명의의 국민은행 마이너스 대출통장에서 49,295,980원을 출금할 수 있는 상태에 있었을 뿐인 사실을 알 수 있으며(원고 주장 자체에 의하더라도 나머지 잔금은 은행에 가서 위 마이너스 대출통장에서 피고에게 계좌 이체하여 지급할 계획이었다는 것이다), 사정이 이와 같다면 원고가 이 사건 임대차계약 내용에 따른 이 사건 잔금지급의무의 이행 또는 이행제공을 제대로 하였다고 보기 어렵고, 갑제5호증, 갑 제7호증의 1 내지 13, 갑 제8호증의 각 기재, 증인 송◇◇의 증언만으로는 이를 인정하기 부족하다.
위와 같이 원고가 자기 채무인 이 사건 잔금지급의무를 제대로 이행 또는 이행제공 하였다고 보기 어려운 이상, 설령 피고가 잔금 지급일에 종전 임차인의 주택임차권등기의 말소에 필요한 서류를 제공할 의무를 이행하지 아니하였다고 할지라도 피고의 위 주택임차권등기 말소의무 내지 이 사건 아파트의 인도의무가 이행지체에 빠진 것으로 볼 수 없고, 따라서 피고의 이행지체를 원인으로 한 원고의 해제 의사표시는 부적법하므로 원고의 위 주장도 받아들이지 아니한다.
3. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 이종채
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