부동산분쟁 -경매
법원 부동산 경매는 2002년 6월 30일까지 시행되어왔던 민사소송법(이하 구법)을 대신해서 민사집행법(이하신법)이 2002년7월1일부터 제정 시행되고 있다.
여러 가지 많은 차이가 있는 두법에 대해 일반인은 물론 법원경매에 관심이 있고 어느 정도 학습이 되어있는 분들도 차이를 잘 파악 못하는 경우가 있어 간략하게 두 법의 차이를 비교해 본다.
신법과 구법의 중요한 사항만이라도 살펴보도록 한다.
1. 항고
구법에서는 낙찰허가등에 대해서 채무자나 보증인에게만 항고시 항고보증금을 제공하게 하였을 뿐, 임차인들에게 거의 무제한으로 항고를 허용하였다.
즉 임차인들은 항고시 항고보증금(통상 낙찰대금의 10%)을 공탁하지 않아도 항고제기등이 가능해서 경매사건이 지연되는 가장 큰 이유가 되었다. 그러나 신법에서는 매각허가등에 대해서 항고하고자 하는 모든 이해관계인에게는 항고보증금(매각대금의 10%)을 공탁하게 하고, 항고가 기각되면 공탁한 항고보증금을 몰수하여 배당재단에 편입하여 배당하는 것으로 개정되었다.
그 결과로 항고남발을 방지하는 강력한 제도적 장치를 마련한 거승로 평가되고 있다.
2. 배당요구
구법에서는 낙찰허가일(통상 낙찰일로부터 1주일후)까지 이해관계인들의 배당요구 및 배당요구철회들을 할 수 있게 허용하였다. 그 결과로 낙찰 받은 다음에 임차인등이 배당을 요구하거나 이미 요구했던 배당을 철회하는 등으로낙찰불허가 사유를 만들어 경매진행에 많은 지장을 주었다.
그러나 신법에서는 배당요구종기일을 미리 결정하고 그 기간까지만 배당요구를 가능하게 하고 또 배당요구를 철회할 수 있게 하여 응찰자들이 권리가 확정된 상태로 입찰에 응할 수 있게 하여 구법에 비해 훨씬 안정적으로 경매에 응할 수 있게 하였다.
아울러 비록 배당요구종기일 이내라 할지라도 한번 철회한 배당요구는 다시 할 수 없게도 하였다.
3. 경매시 기록열람
구법에서는 낙찰일 일주일 전부터 해당 경매계에서 간이기록을 공개하여 일차로 권리분석등의 편의를 제공한 뒤 입찰 당일에는 관계기록 전부를 입찰부터 입찰마감 까지 공개 열람케 하였으나, 신법에서는 매각(입찰)일 당일에도 간이 기록만 공개하고 있다.
따라서 입찰법정의 장내 정리에는 도움이 되고 있으나 완전한 권리분석을 저해하는 원인이 되기도 한다.
4. 차순위 매수신고
구법에서는 공유자의 우선매수청구권행사가 있는 경우 당일 응찰에서 최고가격에 응찰한 응찰자에게 자동적으로 차순위 지위를 부여하여 입찰보증금을 보관하고, 차후에 공유지분권자가 잔금을 납부하면 부증금을 돌려주고, 잔금납부를 포기하면 추가 입찰 없이 차순위신고인에게 잔금납부의 기회를 부여하였다.
하지만 신법에서는 이런 경우 최고가매수인에게 선택의 여지를 준다. 즉 최고가격을 쓴 응찰자가 차순위매수인으로 희망하는 경우에 한아며, 원하지 않는 경우 바로 입찰보증금을 돌려주고 사건을 종료한다.
5. 잔금납부방법(잔금납부일과 잔금납부기한일)
구법과 신법의 가장 큰 차이라고 할 수 있는 것이 잔금납부에 대한 방법의 변화이다.
법원 부동산 경매에 있어서 잔금을 납부한다는 것은 그 부동산의 수유권을 취득한다는 의미이다. 즉 잔금을 납부하는 순간 등기부상의 소유권이전이 없어도 소유권을 취득하게 된다.
구법에서는 낙찰허가일(항고시 사건기록이 당해 경매계로 돌아온 날)로부터 통상 4주정도 전후로 잔금납부일이 지정되었다. 즉 법원이 지정한 날의 지정한 시각이후부터 잔금을 납부할 수 있었다.
따라서 이 기간 동안에 채무자(보증인등)는 채무를 변제하는 등의 방법으로 경매를 취하시키거나 하여 자신의 부동산을 방어할 수 있는 시간적 여유를 가질 수 있는데 비해서, 낙찰자는 잔금을 납부할 때까지 여러 상황 변화 등에 신경을 쓰지 않으면 안되었다.
그러나 신법에서는 법원은 잔금납부기한일을 정하고 결정일로부터 그 기한일 까지는 지연이자 없이 언제든지 잔금을 납부할 수 있게 하였다. 예를 들어 오늘 법원이 4주일후까지로 잔금납부기한일을 정하였다면, 그 다음날이라도 잔금을 납부 할 수 있게 하고 있다. 결과적으로 매각(낙찰)인을 더 보호하는 결과가 되고 있다.
6. 인도명령과 명도소송
구법에서는 대항력이 없는 임차인들에게까지도 명도소송을 통해 낙찰자가 주택을 명도할 수 있게 하였다. 하지만 신법에서는 매각(낙찰)인에게 대항할 수 없는 모든 임차인들로 인도명령 대상자를 확대하여 훨씬 간편한 방법으로 부동산을 명도 받을 수 있게 하고 있다.
명도소송은 정식 소송으로 소제기에서 1차 심리가 열리기까지 빨라도 3개월 이상이 소요되는데 반해 인도명령의 경우는 판결문 받을 때까지 통상 2주일전으로 훨씬 간단하며, 비용 또한 저렴하다.
7. 전세권
구법에서는 선순위로 설정되어 있는 전세권중 경매개시 결정일 현재 전세권 잔여기간이 6개월 이상 남은 전세권의경우에는 경매로 인한 수유권이전 촉탁등기의 결과로도 낙찰자가 인수하도록 하였다.
그러나 신법에서는 비록 잔여기간이 6개월 이상 남아 있다 해도 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는배당해주고전세권을 소멸시켜 더 이상 매수인의 추가부담이아닌 것으로 하고 있다.
1. 전세권은 전입신고를 필요로 하지 않는 특수한 용익 물권이다.
2. 전세권설정은 말소기준권리보다 늦으나, 전세권 설정자의 전입일이 대항력을 가지고 있는 상태라면 이는 전세권에서 받지 못한 금액은 낙찰자 인수가 된다.
(경매에 있어 전세권이 있다면 설정자의 전입일과 확정일자를 꼭 확인할 필요가 있다.)
3. 후순위 전세권자는 경매로 무조건 소멸한다.
8. 기간입찰제
입찰방법에서 신법과 구법의 차이는 구법은 기일입찰만이 규정되어 있었으나 신법에서는 기일입찰, 호가입찰, 기간입찰제 등으로 응찰형식을 세분화 하였으며 현재까지는 기존의 방법대로 기일입찰(즉 매각일 당일에 법원이정한 장소와 정한 시간과 집행관등이 진행하는)방법으로 경매가 진행되고 있으나, 인터넷 입찰 등을 포함하여 전자우편 입찰 등 기일입찰이 가능하게 법적인 제도는 완비하였다고 보아, 여건이 마련 되는대로 기일입찰등이 실시될 것으로 보인다.
*참고로 신법과 구법이 적용되는 기준은 당해 부동산의 경매개시결정기입등기일이 이법(민사집행법) 시행일인 2002년 7월 1일 이전이면 구법9(민사소송법), 이후면 신법(민사집행법)적용을 받는다.
11-09-27 02:59 
2,646
e-mail : lawdomi@gmail.com