확정일자를 받는 것은 공신력 있는 기관으로부터 임대차 계약의 존재를 확인 받는 것입니다. 이 확정일자는 경매 등 주택의 권리 이전 시 권리자 순위를 정하는 근거가 됩니다. 확정일자는 동사무소 이외에도 법원, 등기소 등에서 받을 수 있습니다. 동사무소의 경우 업무방침에 따라 다르지만 전입신고시에만 받아주는 경우도 있습니다. 법원은 계약서만 가지고 가면 언제든지 받을 수 있습니다.
흔히 확정일자만 받으면 전세권을 보호받을 수 있다고 생각합니다. 그러나 전세권을 보호받으려면 실제로 거주해야하며, 주민등록도 되어있어야 합니다. 전세권등기는 등기부상에 전세권을 표시해 놓음으로써 더욱 확실하게 보호받을 수 있는 장치입니다.
본래 전세는 채권으로서 항상 전세권, 저당권 등 물권에 후순위인 바 과거에 나쁜 주인들에게 악용되어 대부분이 서민인 전세입자가 피해를 보는 경우가 많았습니다. 그래서 정부차원에서 서민들의 주거안정을 위해 확정일자 제도를 만들어 전세계약서에 확정일자를 받고 주민등록을 이전하면 물권인 전세권과 대등한 효력(보증금 보호는 전세권보다 더 유리함)을 갖게 되었습니다.
확정일자를 받지 않았을 경우
주택임대차 보호법상의 소액보증금 우선변제의 보호만 받을 수 있는 바 수도권 정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억권역의경우 4,000만원 이하인 경우 1,600만원, 광역시의 경우 3,500만원 이하인 경우 1,400만원, 그 밖의 지역의 경우 3,000만원 이하인 경우 1,200만원을 최우선변제 받을 수 있습니다. 하지만 현재 4,000만원 이하의 전세보증금은 거의 없는 현실에 비추어 확정일자를 받지 않은 경우 문제가 발생하면 대부분의 세입자는 전세 보증금을 한푼도 받지 못하게 됩니다.
확정일자와 전세권등기의 차이
확정일자
전세권설정등기
세입자가 관련기관에서 처리
집주인(임대인)의 동의 - 인감증명 필요
전세계약서, 신분증 필요
등기권리증, 인감증명서, 주민등록등본 전세계약서, 토지대장, 건축물관리대장
수수료 700원
등록세 : 전세금의 0.2% + 교육세 : 등록세의 20%
보증금 반환청구소송을 통해 강제집행 가능
소송없이 경매청구 가능
경매시 배당요구 필요
배당요구 불필요
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