질문: 저는 주택임대차계약을 체결하고 저의 처 및 가족들과 함께 입주하였으나, 저의 주민등록은 사업상의 필요에 의하여 다른 곳에 둔 채 저의 처만 주민등록전입신고를 하고, 저와 나머지 가족은 2개월 후에 전입신고를 하였습니다. 그런데 그 사이에 위 주택에 근저당권이 설정되고 지금 경매절차가 진행 중에 있습니다. 저는 경매절차의 매수인(경락인)에게 주택임대차보호법상 대항력을 갖게 되는지요?
답변: 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일(다음날)부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다."라고 규정하고 있으므로, 대항력의 요건인 주택의 인도와 주민등록을 모두 갖추었다면 인도와 주민등록을 마친 다음날부터 주택임대차보호법상의 대항력이 발생합니다. 그런데 대항요건 중 하나인 주민등록에 관하여 판례에 의하면 "주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다."라고 하였습니다 (대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결, 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 1995. 6. 5.자 94마2134 결정). 즉, 위 판례는 임차인의 가족을 점유보조자로 보았고, 점유보조자의 주민등록이 전입된 경우에도 대항요건을 갖춘 것으로 인정한 것입니다. 위 사안에서 귀하가 임차한 주택에 실제로 입주를 하였고, 귀하의 가족인 처의 주민등록을 마친 경우에는 설사 귀하의 주민등록을 마치지 않았다 하더라도 이미 대항요건상의 주민등록을 마친 것이므로 처의 주민등록전입신고를 기준으로 대항력의 발생시기를 판단하게 됩니다. 따라서 귀하는 근저당권의 실행으로 위 주택을 경매절차에서 매수한 사람에 대하여 대항력을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.
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▲ [임대차]-대항력-공무원의 실수로 주민등록이 잘못 기재된 경우 대항력 있는지....
▼ [손해배상]-의료사고-의료사고의 경우 환자측에서 의사의 과실을 입증하기는 쉽지 않은 것 같은데요?
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