[채권]-입주계약의효력-아파트건설회사의 현장소장과 체결한 아파트입주계약의 효력
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저와 그 외 13명의 무주택자들은 甲 건설회사가 시공중인 임대아파트에 입주를 희망하던 중, 아파트공사현장소장 乙이 회사의 자금사정으로 입주권을 매도하고 있다는 말을 듣고 乙에게 입주금을 지불하고 乙과 사이에 계약서를 작성하였습니다. 그 후 甲 회사측은 '현장소장이 사익을 목적으로 체결한 입주계약은 회사와 관련이 없고, 또한 현장소장은 건축현장에서 자재관리를 담당하는 고용인에 불과하기 때문에 이는 직무를 넘어선 행위로서 오히려 회사측도 피해자다.'라고 하면서 입주권은커녕 입주금도 반환하지 않는데 어떻게 해야 되는지요?
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우선 상법상의 해결방법을 살펴보면, 상법상 지배인은 영업주에 갈음하여 그 영업에 관한 재판상 또는 재판 외의 모든 행위를 할 수 있고(상법 제11조 제1항), 표현지배인 즉, 본점 또는 지점의 영업주임 기타 유사한 명칭을 가진 사용인은 재판상의 행위 외에 본점 또는 지점의 지배인과 동일한 권한이 있는 것으로 보며(같은 법 제14조 제1항), 부분적 포괄대리권을 가진 사용인 즉, 영업의 특정한 종류 또는 특정한 사항에 대한 위임을 받은 사용인은 이에 관한 재판 외의 모든 행위를 할 수 있습니다(같은 법 제15조 제1항). 한편 건설회사 현장소장의 지위에 관한 판례를 보면, "건설회사 현장소장은 일반적으로 특정된 건설현장에서 공사시공에 관련한 업무만을 담당하는 자이므로, 특별한 사정이 없는 한 상법 제14조 소정의 본점 또는 지점의 영업주임 기타 유사한 명칭을 가진 사용인 이른바 표현지배인이라고 할 수는 없고, 단지 상법 제15조 소정의 영업의 특정한 종류 또는 특정사항에 대한 위임을 받은 사용인으로서 그 업무에 관하여 부분적 포괄대리권을 가지고 있다고 봄이 상당하고, 건설현장의 현장소장의 통상적 업무범위는 그 공사시공에 관련한 자재노무관리 외에 그에 관련된 하도급계약체결 및 그 공사대금지급, 공사에 투입되는 중기 등의 임대차계약체결 및 그 임대료의 지급 등에 관한 모든 행위이고, 아무리 소규모라 하더라도 그와 관련 없는 새로운 수주활동을 하는 것과 같은 영업활동은 그의 업무범위에 속하지 아니한다."라고 하였습니다.(대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20884 판결).
또 부분적 포괄대리권을 가진 상업사용인이 특정된 영업이나 특정된 사항에 속하지 않는 행위를 한 경우 영업주가 책임을 지기 위한 요건에 관한 판례를 보면, "부분적 포괄대리권을 가진 상업사용인이 특정된 영업이나 특정된 사항에 속하지 않는 행위를 한 경우 영업주가 책임을 지기 위해서는 민법상의 표현대리의 법리에 의하여 그 상업사용인과 거래한 상대방이 그 상업사용인에게 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있어야 한다."라고 하였습니다.(대법원 1999. 7. 27. 선고 99다12932 판결).
이상의 상법 규정들과 판례들을 종합해보면, 위 사안에서 현장소장 乙은 부분적 포괄대리권을 가진 상업사용인으로서 그 업무범위에 속하지 않은 입주계약 체결행위를 한 것이므로, 귀하 등이 乙의 행동을 근거로 甲 회사에 책임을 묻기 위해서는 현장소장 乙에게 입주계약을 체결할 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있어야 할 것인데, 단순히 현장소장의 지위에 있다는 이유만으로 그러한 권한이 있다고 믿었던 것이라면 신뢰에 대한 '정당한 이유'를 인정키는 어려울 것으로 보입니다.
다음으로 민법상의 해결방법을 살펴보면, 민법 제756조 제1항에 의하면 "타인을 사용하여 어느 사무에 종사하게 한 자는 피용자가 그 사무집행에 관하여 제3자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 사용자가 피용자의 선임 및 그 사무감독에 상당한 주의를 한 때 또는 상당한 주의를 하여도 손해가 있을 경우에는 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있으며, 판례는 "민법 제756조에 규정된 사용자책임의 요건인 '사무집행에 관하여'라는 뜻은 피용자의 불법행위가 외형상 객관적으로 사용자의 사업활동 내지 사무집행행위 또는 그와 관련된 것이라고 보여질 때에는 행위자의 주관적 사정을 고려함이 없이 이를 사무집행에 관하여 한 행위로 본다는 것이고, 외형상 객관적으로 사용자의 사무집행에 관련된 것인지 여부는 피용자의 본래 직무와 불법행위와의 관련정도 및 사용자에게 손해발생에 대한 위험창출과 방지조치결여의 책임이 어느 정도 있는지를 고려하여 판단하여야 한다."라고 하였습니다(대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다3658 판결, 2001. 3. 9. 선고 2000다66119 판결).
그리고 "피용자의 불법행위가 외관상 사무집행의 범위 내에 속하는 것으로 보이는 경우에 있어서도, 피용자의 행위가 사용자나 사용자에 갈음하여 그 사무를 감독하는 자의 사무집행행위에 해당하지 않음을 피해자 자신이 알았거나 또는 중대한 과실로 알지 못한 경우에는 사용자 혹은 사용자에 갈음하여 그 사무를 감독하는 자에 대하여 사용자책임을 물을 수 없고, 한편, 사용자책임이 면책되는 피해자의 중대한 과실이라 함은 조금만 주의를 기울였더라면 피용자의 행위가 그 직무권한 내에서 적법하게 행하여진 것이 아니라는 사정을 알 수 있었음에도 만연히 이를 직무권한 내의 행위라고 믿음으로써 일반인에게 요구되는 주의의무에 현저히 위반하는 것으로 거의 고의에 가까운 정도의 주의를 결여하고, 공평의 관점에서 피해자를 구태여 보호할 필요가 없다고 봄이 상당하다고 인정되는 상태를 말한다."라고 하였습니다(대법원 2003. 2. 11. 선고 2002다62029 판결, 대법원 2000. 11. 24. 선고 2000다1327 판결).
이상의 민법 규정과 판례들을 종합해보면, 위 사안에서 귀하 등은 현장소장 乙에게 입주계약의 체결권한이 없음을 알지 못한 데 중대한 과실이 없음을 요건으로 하여 甲 회사에 대하여 민법상 사용자책임을 물을 수가 있을 것입니다.
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11-10-20 15:45 
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