로도미 법률상담소 > 로도미 법률사무소 > 무료상담실
개인회생신청 시 주택임차보증금채무는 어떻게 되는지요
투자금 회수가 되지 않아 현재 은행 대출금 원리금을 신용카드로 갚으면서 생활하고 있습니다.
저에게는 결혼할 때 부모님이 마련해 준 아파트가 있는데 은행 대출 원리금 상환과 생활비를 마련하기 위해
그 아파트에 전세보증금 5,000만원에 세입자를 들이고 저는 가족과 함께 월세를 살고 있으며 해당 아파트의 현재 시가는 약 7,000만원입니다.
이러한 상황에서 제가 개인회생을 신청할 경우 세입자의 전세보증금은 어떻게 처리해야 하는지요?
빠른 답변 부탁드립니다.
[]에 관한 자세한 상담을 원하시면 언제든지 무료상담전화(02-587-1252)로 연락주시거나2011-05-23 14:13:16 , 1137 조회
작성자: 회생문의요
법률상 어려움에 처한 모든 분들게
도움이 되고자 합니다.
무료법률상담전화 : 02-587-1252
투자금 회수가 되지 않아 현재 은행 대출금 원리금을 신용카드로 갚으면서 생활하고 있습니다.
저에게는 결혼할 때 부모님이 마련해 준 아파트가 있는데 은행 대출 원리금 상환과 생활비를 마련하기 위해
그 아파트에 전세보증금 5,000만원에 세입자를 들이고 저는 가족과 함께 월세를 살고 있으며 해당 아파트의 현재 시가는 약 7,000만원입니다.
이러한 상황에서 제가 개인회생을 신청할 경우 세입자의 전세보증금은 어떻게 처리해야 하는지요?
빠른 답변 부탁드립니다.
-
운영자 at 2011-05-23 14:16:20<DIV>로도미 무료법률상담소를 찾아 주셔서 감사합니다.</DIV>
<DIV>아래 답변 드리겠습니다.</DIV>
<DIV> </DIV>
<DIV><B>「</B>주택임대차보호법」은 사회ㆍ경제적 약자인 주택임차인의 주거생활의 안정을 보장 하기 위해 임차인이 임차권등기를 <BR>하지 않은 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민 등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자(보통 임차주택 양수인)에 대하여<BR>임대차관 계를 주장할 수 있고(대항력의 인정, 주택임대차보호법 제3조 제1항), <BR><BR>이러한 대항 력 요건 이외에 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우 민사집행법에 의한 경매 또 는 국세징수법에 의한 <BR>공매시 대지를 포함한 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 <BR>우선변제권을 인정하고 있습니 다(같은 법 제3조의2 제2항). 또한 보증금이 각 지역에 따른 일정액 이하인 주택임차 인은 <BR>주택에 대한 경매개시결정등기 전 위 대항력의 요건을 구비한 경우 그 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여<BR> 변제받을 수 있도록 하고 있습니다(같은 법 제8조 제1항).<BR><BR>「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」도 파산재단 또는 개인회생재 단에 속하는 대지를 포함한 주택의 환가대금에서 <BR>위와 같은 우선변제권을 인정하고 있고, 다만「주택임대차보호법」제8조의 규정에 의한 임차인은 파산신청일 <BR>또는 개인 회생신청일까지「주택임대차보호법」제3조 제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추어 야 합니다<BR>(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조, 제586조). <BR><BR>위와 같이 우선변제권이 있는 주택임차인은 파산재단이나 개인회생재단에 속하는 재 산상에 설정되어 있는 <BR>유치권, 질권, 저당권 또는 전세권자로서 별제권자에는 해당하 지 않으나 별제권자와 같이 우선변제권을 가지고 있으므로 <BR>별제권자에 준하여 개인회 생을 신청해야 합니다. <BR><BR>구체적으로 ‘개인회생채권자목록’ 작성에 있어 주택임차인 및 그 주택임대차보증 금 현재액을 채권자 및 채권현재액(원금)란에 <BR>기재하고(법원양식 : ‘개인회생채권자 목록’ 참조), ‘부속서류’에 ?표시를 하며 1란에 ○표시를 합니다. <BR><BR>‘부속서류 : 1. 별제권부채권 및 이에 준하는 채권의 내역’ 중 ‘별제권행사 등으로 변제가 예상 되는 채권액(예상변제액)’란에는, <BR>담보물의 가치를 가급적 낮게 평가함으로써 예정 부족액을 높게 산정하고 개인회생절차의 수행의 안정성을 기하고자 하는 법원의 <BR>실무 례에 따라, 담보물을 시가의 70%로 산정한 금액과 주택임대차보증금 액수를 비교하 여 적은 금액을 기재하고, <BR>‘별제권행사 등으로 변제받을 수 없을 채권액(예정부족 액)’은 주택임대차보증금에서 위 예상변제액을 공제한 액수를 기재합니다. 또한 ‘별제권 등의 내용 및 목적물’란에는 <BR><BR>①주택임대차보증금의 취지 <BR>②임대차계약일 자 및 기간 <BR>③전입신고일자 <BR>④확정일자 <BR>⑤임대차 목적물의 표시 및 환가예상액(시 가) 등을 기재합니다<BR>(법원양식 : ‘개인회생채권자목록’ 중 ‘부속서류 1. 별제권부 채권 및 이에 준하는 채권의 내역’ 참조).<BR> <BR>일반적으로 임대차보증금은 임차인의 차임연체, 손해배상채무 발생 등 의무불이행 을 담보하는 것이고 임대차기간 만료 후 <BR>임차목적물 반환의무는 임대차보증금의 반환 과 동시이행의 관계에 있으므로 임대차목적물을 반환받을 때까지 반환해야 할 <BR>임대차 보증금 액수는 확정되지 않으므로, 개인회생신청인은 이를 변제계획안 작성 시 이를 미확정채권으로 취급하여 <BR>임대차목적물을 반환받기 전까지는 그 변제를 유보해야 할 것입니다. <BR><BR>이와 같이 개인회생절차에서 주택임대차보증금반환채권은 미확정채권으로 취급되는 바, <BR><BR>①우선변제권이 있는 경우 주택임차인이 주택의 경매를 통해서 배당을 받거나 해당 주택을 제3자에게 양도하여 제3자가 <BR>주택임차보증금반환채무를 면책적으 로 인수한 경우 이외에는 확정되지 않으며, <BR><BR>②우선변제권이 없는 경우라도 주택임차 인이 임대차기간 만료 후 임의적으로 임차 주택을 임대인에게 임의로 <BR>명도해 주지 않 는 이상 주택임대차보증금반환채권은 미확정인 상태로 남아있게 됩니다. <BR><BR>특히 우선변제권이 있는 임대차보증금반환채권자라고 하더라도 해석상 근저당권과 같 은 경매신청권은 없으며, <BR>주택임차인이 위 채권에 대하여 판결 등 집행권원을 취득 한 경우라도 개인회생절차개시결정 이후에는 개인회생재단에 <BR>속하는 신청인 소유 주 택에 대한 강제집행이 금지되고(같은 법 제600조 제1항 제2호), 변제계획 인가결정 이후에는 <BR>개인회생채권은 변제계획에 의해서만 변제받을 수 있으므로(법 제582조), 부동산강제경매도 사실상 불가능합니다. <BR><BR>따라서 임대인이 개인회생을 신청하는 경우 법에 의하여 우선변제권이 있는 주택임차인은 다른 근저당권자나 <BR>개인회생채권자 아 닌 채권자의 강제집행에 따른 경매절차에서 배당을 받을 수 있을 뿐이어서 변제기간 만료 전까지는 <BR>주택임대차보증금을 반환받기 어렵습니다. <BR><BR>귀하의 주택임차인이 주택을 인도받아 전입신고를 하고 주택임대차계약서상에 확정 일자를 받았다면 해당 <BR><BR>주택임대차보증금반환채권은 별제권부채권에 준하는 채권으로 서 앞에서와 같이 개인회생채권자목록에 해당 <BR>임차인의 성명을 기재하고 채권현재액 (원금)에는 임대차보증금 5,000만원을 기재합니다. <BR><BR>또한 부속서류에 예상 변제액은 금 4,900만원(담보물 시가의 70%와 보증금 중 적은 액수), <BR>예정부족액은 금 100만원 (임대차보증금에서 예상변제액을 공제한 금액)을 기재하고 이러한 내용을 변제계획안 에 <BR><BR>그대로 기재하며, 변제예정액표에는 미확정채권액(원금)란에 금 100만원을 기재합 니다. <BR>만일 주택임차인이 확정일자를 받지 못하였다면 해당 주택임대차보증금반환채권은 우 선변제권이 없으므로 앞에서 제시한 <BR>별제권에 준하는 채권의 방법으로 처리할 수 없 고(따라서 개인회생채권자목록에 채권자로 이를 기재하나 부속서류에 별제권에 <BR>준하 는 채권으로 이를 표시하지 않습니다) <BR><BR>이를 일반의 미확정채권으로 하여 변제예정액 표에 보증금 5,000만원을 전부 미확정채권으로 기재합니다 </DIV>
<DIV class=autosourcing-stub>
<DIV style="PADDING-BOTTOM: 0px; MARGIN: 11px 0px 7px; PADDING-LEFT: 0px; PADDING-RIGHT: 0px; PADDING-TOP: 0px"><A href="http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_7&wr_id=477" target=_blank><FONT color=#2f3743>[출처] 로도미의 무료법률상담소에 오신것을 환영합니다. - http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_7&wr_id=477</FONT></A> </DIV></DIV> -
운영자 at 2011-05-23 14:17:37<DIV>개인회생제도는 원칙적으로 가용소득으로 채무를 변제하는 제도이고, </DIV>
<DIV>다만 가용소득의 현재가치가 현재 보유하고 있는 재산을 처분할 경우의 청산가치 보다 적을 때에만 </DIV>
<DIV>현재 보유하고 있는 재산을 투입하여야 하는 것으로 되어 있습니다. </DIV>
<DIV> </DIV>
<DIV>이와 같이 현재 보유하고 있는 재산을 투입하게 되어 있는 경우에도, </DIV>
<DIV> </DIV>
<DIV>o 채무자 또는 그 피부양자의 주거용으로 사용되고 있는 건물에 관한 임차보증금 반환청구권으로서 </DIV>
<DIV>주택임대차보호법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 수 있는 금액의 범위 안에서 대법원규칙이 정하는 금액을 </DIV>
<DIV>초과하지 아니하는 부분은, 변제재원으로부터 면제되는 재산이 될 수 있습니다. </DIV>
<DIV> </DIV>
<DIV>o 따라서 영업소득자인 채무자가 영업장소로 사용하고 있는 상가건물에 대한 임대차보증금반환채권은 </DIV>
<DIV>이 면제재산에 해당하지 않습니다. 그러나 그러한 상가건물에 대한 임대차보증금반환채권을 변제재원으로 </DIV>
<DIV>사용하겠다는 내용의 변제계획은, 그 영업의 계속에 장애를 가져올 것이므로, 채무자가 계속적· 반복적 수입을 </DIV>
<DIV>얻을 것이라는 요건을 훼손하게 될 것입니다. </DIV>
<DIV> </DIV>
<DIV>o 채무자가 면제재산으로 결정받기를 원하는 재산이 있으면, 개인회생절차개시 신청일부터 개시결정 후 14일 이내에 </DIV>
<DIV>면제재산 목록 및 소명자료를 첨부하여 법원에 이를 면제재산으로 결정하여 줄 것을 신청하여야 합니다.</DIV>
<DIV> </DIV>
<DIV>o 대법원규칙은 면제재산이 될 수 있는 주택임차보증금반환청구권에 대하여 다음의 구분에 의한 </DIV>
<DIV>금액 이하로 정하고 있습니다. </DIV>
<DIV> </DIV>
<DIV>(1) 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 : 800만원 </DIV>
<DIV>(2) 광역시(군지역과 인천광역시 지역을 제외한다) : 700만원 </DIV>
<DIV>(3) 그 밖의 지역 : 600만원</DIV>
저희 사무실로 방문하시어 보시길 바랍니다.
명쾌한 답변드리겠습니다.
-
사채가 많은데 개인회생이 가능할런지요.... 1
성기**** / 2011-05-23
-
[회생,파산] 개인회생신청 시 주택임차보증금채무는 어떻게 되는지요 2
회생문의요 / 2011-05-23
-
[기업회생,파산] 주)화성건설 하도급업체 인데 연쇄부도 위기입니다. 1
화성건설 / 2011-05-23
-
[회생,파산] 사는게 뭔지.... 참 힘이 드네요. 1
홍귀남 / 2011-05-22
-
[회생,파산] 남편과 같이 파산을 하려고 합니다. 비용이나 기간이 궁금합니다. 1
장수희 / 2011-05-22
-
[회생,파산] 문의좀 드릴게요. 내용좀 봐 주셨으면 좋겠습니다. 1
민서엄마 / 2011-05-22