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[법률지식]-부동산 관련 용어 해설
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[]에 관한 자세한 상담을 원하시면 언제든지 무료상담전화(02-587-1252)로 연락주시거나2011-09-24 23:08:52 , 1324 조회
작성자: 로도미1
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[법률지식]-부동산 관련 용어 해설
가등기 : 본등기를 하는데 필요한 형식적 요건이나 실질적 요건이 갖추어지지 않았을 경우 장차의 본등기의 순위보전을 위하여 미리 해두는 등기를 말한다. 장차 본등기를 하면 그 대항력은 가등기를 한 시기까지 소급되므로 가등기 후 이루어진 제3자의 본등기보다 우선하게 된다.
가압류 : 채무자의 재산에 대한 강제 집행을 보전하기 위하여 그 재산을 임시로 압류하는 법원의 처분을 뜻한다. 따라서 가압류가 된 재산에 대하여 채무자는 그 처분권을 상실한다.
가처분 : 권리의 실현이 소송의 지연이나 강제집행을 면하기 위한 채무자의 재산은닉 등으로 위험에 처하고 있을 경우에 그 보전을 위하여 그 권리에 관한 분쟁의 소송적 해결 또는 강제집행이 가능하게 되기까지 잠정적 가정적으로 행하여지는 처분을 말한다. 가처분에는 민사소송법상 계쟁물에 관한 가처분과 임시의 지위를 정하는 가처분이 있다.
강제경매 : 민사소송법상의 강제집행으로 법원에서 채무자의 부동산을 압류.매각하여 그 대금으로 채권자에게 빚을 갚아주는 절차를 말한다.
건부지 : 건물, 구축물 등의 용도로 제공되고 있는 토지를 말한다.
건축선 : 도로와 접한 부분에 있어서 건축물을 건축할 수 있는 한계선을 말한다.
개별공시지가 : 공시지가 표준지 중에서 선택한 비교 표준지와 개별 토지의 특성을 비교하여 토지특성 차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지 공시지가에 곱하여 산정한 가격을 말한다.
건폐율 : 건축면적의 대지면적에 대한 비율을 말한다.
경매 : 매도인이 여러 사람에게 매수 신청을 하게하고 최고가격의 신청인에게 매도하는 방법을 말한다. 개별적 매매에 비하여 공평하게 행하여지므로 국가기관에서 행하는 경우에 자주 이용된다.
계단홀식 : 공동주택의 각 세대별 출입방식으로서 각층의 세대별로 편복도 등의 이용 없이 각층의 계단 또는 엘리베이터에서 각 세대로 직접 출입이 가능토록 한 평면구도 방식을 말함.
고도지구 : 도시지구에서 건축물의 높이를 정하여 도시경관을 보전하고 토지이용도를 높이려는 지구를 말한다. 높이의 최고한도를 정한 것을 최고고도지구. 높이의 최저한도를 정한 것을 최저고도지구라고 한다.
공동구 : 도시의 미관, 도로구조의 보전과 원활한 교통의 소통을 위하여 지하 매설물(전기, 가스, 수도 등의 공급시설 및 통신시설, 하수도 시설 등)을 공동수용하기 위해 "도시계획법"에 의거 지하에 설치하는 시설물.
공동화 현상 : 도심지역내의 지가등급, 각종 공해로 인하여 주민들의 도시외곽으로 진출하게 되면 도심의 주택은 줄고 공공기관, 상업기관만 남게 됨에 따라 도심은 도넛모양으로 텅 비어 공동화 되고 외곽은 밀집되는 현상을 말함. 이런 현상이 심해지면 교통난 가중 등의 사유로 다시 도심으로 돌아오는 현상이 나타나게 되는데 이를 회귀현상이라고 함.
공매 : 공공기관이 법적으로 처리해야 할 물건을 일반인에게 공개해 매매하는 것을 말하며 공개경쟁입찰, 경매, 수의계약 3가지 방법이 있음.
공시지가 : 공시지가 및 토지 등의 평가에 관할 법률'에 의한 절차에 따라 건설교통부장관이 조사.평가하여 공시한 표준지의 단위 면적당 가격을 말한다.
공실률 : 아파트나 임대빌딩의 전체 방수 중 비어 있는 방의 비율.
공유수면 : 해, 하, 호, 소 기타 공공용으로 공용되는 국유의 수류 도는 수면과 빈지 (만조수위선으로부터 지적공부에 등록된 지역가지의 사이)로서 하천에 과한 법령의 적용 또는 준용을 받지 아니하는 것.
국민주택 : 국민주택이란 가구당 2,000만원씩 국민주택기금의 지원을 받아 건설되는 공동주택을 말한다. 통상 18평이하 소형아파트가 국민주택에 해당된다. 이와 달리 민영주택은 민간업체가 순수하게 자기 돈을 들여 짓는 공동주택을 말한다. 6월부터는 국민주택의 범위가 25.7평이하 중형주택까지 넓어지게 된다. 정부가 25.7평이하 중형주택에 대해서도 국민주택기금을 지원하기로 했기 때문이다.
국민주택채권 : 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 국민주택기금의 부담으로 발행하는 것으로서 국가 지자체로부터 면허, 허가, 인가를 받거나 등기, 등록을 신청하는 자와 국가 지자체 또는 정부투자기관과 건설공사의 도급계약을 체결하는 자 중 일정한 자는 반드시 매입하여 할 의무가 있음.
근저당 : 계속적인 거래관계로부터 생기는 다수의 채권을 담보하기 위하여 담보물이 부담하여야 될 최고액을 정하여 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권을 말한다.
기준시가 : 시 단위이상 지역의 아파트나 50평이상의 연립주택(고급빌라)등에 대한 양도소득세나 상속증여세를 매길 때 기준으로 삼기 위해 국세청이 고시하는 평가 금액이다. 기준시가는 보통 실제 거래가격의 70∼80％ 수준에서 정해진다.
국세청은 이번 조정에서 전용면적 또는 연건평이
▷50평을 넘는 아파트와 고급빌라는 실제 거래가격의 80％
▷국민주택 규모인 25평이상 50평 미만은 75％
▷25평 미만은 70% 수준에서 각각 결정했다.
나대지 : 지상에 건축물 등이 없는 대지를 말한다.
나지 : 건물 등 지상물이 없는 택지를 말한다. 일반적으로 나대지라는 개념으로 잘못 쓰인다.
노지 : 가리거나 지붕이 덮여 있지 않은 땅.
녹화면적률 : 논지면적에 대한 식물 등의 지엽의 수평투영면적 비율.
대지 : 집터로써 쓰이는 땅을 의미한다. 건축법상으로는 지적법에 의하여 각 필지로 구획된 토지를 말한다
대항력 : 등기 후에 건물주인이 바뀌더라도 당초의 계약기간만큼 거주할 수 있고, 계약 만료후 새 주인으로부터 보증금을 돌려 받을 수 있는 권리를 말한다.
도로 : 도로법상으로는 일반의 교통에 공용되는 도로, 즉 고속국도, 일반국도, 특별시도, 지방도, 시도 및 군도만을 가리킨다. 도시계획법상으로는 차량과 보행에 이용되는 도시계획시설을 말한다.
맹지 : 주위가 모두 다른 사람 소유의 토지로 둘러싸여 도로에 접하는 부분이 전혀 없는 토지를 말한다.
몽리구역 : 농경지 중 관개시설을 통하여 물의 혜택이 미치는 구역.
물매 : 수평을 기준으로 하는 경사의 도수로서 보통 지붕의 경사를 말하며, 평물매, 되물매, 된물매, 반물매 등이 있음.
미불용지 : 공공사업용지로 이용 중에 있으나 보상이 완료되지 않은 토지로서 "공특법"상으로는 공공사업 편입당시의 이용사항을 기준으로 인근 유사토지의 정상시가를 감안하여 평가 보상함.
필지 : 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위를 말한다.
환지 : 토지구획정리사업에 의하여 토지구획정리를 실시할 때 필연적으로 발생하는 인접토지와의 교환분을 말한다.
환매 : 넓은 의미로 매도인이 한번 매도한 물건을 대가를 지급하고, 다시 매수하는 계약을 말한다. 이 환매에는 법률적으로 두 가지의 수단이 있는데, 하나는 최초의 매매 계약을 할 때에 매도인이 환매할 권리를 유보하고 그 목적물을 환매할 수 있다고 약속하는 것이고, 다른 하나는 한번 보통의 매매계약을 체결하고 나서 다시 매도인이 장래의 일정기간내에 매수인으로부터 매수할 수 있다고 하는 예약을 하는 것이다.
사도 : 흔히 건물과 건물사이에 작게 만든 통로를 모두 사도라고 하지만 이는 정확한 해석이 아니다. 시장, 군수로부터 사도개설허가를 받아 개설하여 도로법상의 도로에 연결되는 도로로써 사도법에 의하여 인정되는 사도를 말한다.
선형도시 : 대부분의 도시가 도심을 중심으로 확산, 발전하여 원형 또는 방사원형으로 형성되는데 반하여 선형도시는 간선교통로를 중심으로 노선 양면을 따라 도시기능이 대상으로 뻗어나가는 도시패턴의 일종임.
소유권 : 물건을 소유, 수익, 처분할 수 있는 권리를 말한다. 즉, 소유권이란 물건을 전면적으로 지배할 수 있는 권리이다. 그러므로 주택의 소유권자는 일반적으로 등기부상의 소유자로 등기되는 사람을 말한다.
유지 : 흔히 저수지 땅이라고 불린다. 유지는 지적법에 의한 지목 중 하나로서 일정한 구역내에 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐, 저수지, 호수, 양어장, 연목 등의 토지나 배수가 잘되지 않는 토지를 말한다.
유휴지 : 흔히 놀리고 있는 땅을 가리킨다. 토지소유자 등이 장기간 이용을 방치하거나 적극 사용하지 않는 경우 국토이용관리법제21조의 11규정에 의해 시장, 군수가 토지이용심사위원 회의심의를 거쳐 유휴지라고 결정한 토지를 말한다. 유휴지 통지를 받은 소유자는 통지 받은 날로부터 2개월내에 개발, 이용계획 또는 처분 계획서를 제출해야 한다.
일반주거지역 : 일상의 주거기능을 보호하기 위하여 도시계획법의 규정에 의하여 지정한 지역으로 건축법 등에 의한 제한을 받는다.
일반상업지역 : 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하기 위하여 도시계획법의 규정에 의하여 지정한 건축법 등의 제한을 받는다.
입주자 대표회의 : 공동주택이 전체 입주예정자의 과반수가 입주를 완료한 경우 입주자들 스스로 동세대별 수에 비례한 대표자를 선출하고 선출된 인원으로 입주자 대표회의를 구성하게 되는데 이는 의결 기관으로서 모든 관리업무에 대한 의사 결정권을 가지고 있다. 즉, 공동주택 관리방법의 결정자치관리의 폐지 결정을 비롯하여 입주자 상호간의 상반된 이해 조정 등 단지내 최고 의사 결정 기관의 역할을 하고 있다. 동별 대표자로 될 수 있는 자는 당해 공동주택에 6월 이상 거주하고 있는 입주자이어야 한다. 입주자 대표회의는 회장 1인을 포함한 3인 이상의 이사 및 1인 이상의 감사를 그 구성원 중에서 관리 규약에 정하는 바에 따른 그 구성 원 과반수의 찬성으로 선출한다.
임차권 : 세입자가 부동산을 사용, 수익하는 대가로 임대인에게 차임(월세,보증금)을 줄 것을 약정하는 임대차계약을 맺고 그 이행을 보장하기 위해 보증금을 맡김으로써 성립하는 채권의 한 종류. 이때 차임은 금전뿐 아니라 물건이라도 무방하다. 임차권은 채권의 성격으로 계약기간이 끝났을 때 보증금을 받을 수는 있지만 경매를 신청할 권리는 없다. 임차권은 채권에 불과하지만 임대인의 동의를 얻어 등기를 하면 제삼자에게 그 권리를 주장할 수 있는 대항력을 갖출 수 있다.
전세권 : 상가든 주택이든 전세금액을 등기함으로써 성립하는 물권이며 민법에 의해 확실히 보증금을 되돌려 받을 수 있으며 제3자에 대하여 언제나 대항력을 갖출 수 있으며 목적 부동산이 양도되면 새로운 소유자는 전세권에 의해서 구속되며 경매권과 우선변제권을 신청할 수 있다.
점유 : 물건에 대한 사실상의 지배를 말한다. 즉, 주택에서 살고 있는 사람은 주택을 점유하는 사람이다. 우리나라에서는 이러한 점유를 하나의 권리로 인정하고 법으로 보호하고 있다. 그에 따라 물건을 점유하는 사람에게 점유권이라는 권리가 주어진다.
주택 분양가 원가 연동제 : 주택 분양가 원가 연동제라 함은 주택건설 촉진법에 의하여 분양하는 주택의 분양가격을 원가에 연동시키는 방법으로써 민영주택, 재개발 또는 재건축 주택으로써 일반에게 분양하는 주택 및 민간사업자가 건축하는 국민주택의 분양가격을 택지비와 건축비의 합계액으로 하되 택지비는 감정평가가격 또는 법인 장부상 가격으로 하고 건축비는 사업시행자의 적정이윤을 포함하여 건설교통부 장관이 고시한 금액으로 하도록 하는 주택 분양가격의 산정 방법을 말한다.
주거 대책비 : 공공사업 시행에 따른 손실보상의 내용으로서 공공사업을 위한 고시 등이 있는 날 현재 당해 지역 안에서 3월 이상 거주한 자로서 공공사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건물의 세입자에 대하여는 가족수에 따라 3월분의 주거대책비(지정 경제원장이 조사, 발표하는 도시 근로자 평균 가계지출부를 기준으로 산정한다)를 지급하도록 하고 있다. 다만 다른 법령에 의하여 주택 입주권을 받았거나 무허가 건물 등에 입주한 세입자에 대하여는 제외하고 있다. (공공용지의 취득 및 손실 보상에 관한 특례법 시행규칙 제30조의1)
주거용건물 : 등기부나 건축물대장 등 공부에 의한 것이 아니고 실제로 주거용 시설로 살고 있는지 실지여부에 따라 판단한다.
주거환경 개선지구 : 도시계획구역안으로 노후, 불량건축물이 밀집된 지역 또는 공공시설의 정비상태가 불량하여 주거환경이 열악한 지역으로서 주거환경 개선의 촉진을 위하여 지정된 지역.
주택상환사채 : 주택건설촉진법 제 27조의 규정에 의거 주택건설업체가 주택건설에 필요한 자금을 마련하기 위해 장차 건설된 주택의 분양을 희망하는 자를 대상으로 발행하는 사채로서 발행조건에 따라 사채매입자에게 사채발행기간 중 일정률의 이자를 지급하며 상환기일에 주택으로 상환하는 현물 채권의 일종
지가변동률 : 매년 1월 1일이 기준시점인 공시지가를 표준으로 하여 전국 268개 시, 군, 구를 대상으로 매분기별로 지역별, 용도지역별, 용도지역별 지가총액 (공시지가 표준시의 지역별, 용도지역별 평균가격*면적)을 기준으로 한 가중치를 구하여 지가지수를 산정한 후 전분기, 전년말의 지가지수와 당해분기의 지가지수를 비교하여 작성됨.
지목 : 토지의 주된 사용 목적에 따라 토지의 종류를 구분 표시하는 명칭을 말한다.
지번: 토지에 붙이는 번호를 말한다.
채권입찰제 : 관할시장 또는 군수가 투기과열 지구 안에서 건설되는 주택의 입주자 선정시 "제 2종 국민주택 채권" 매입예정자를 그 대상으로 하고 매입 예정액이 많은 자 (매입상한액 범위내)를 우선하여 입주자로 선정하는 제도.
토지거래허가구역 : 토지거래에 앞서 이용계획을 허가 받도록 하는 제도로서 지난 78년 8.8조치 중 하나로 도입됐다. 이 제도는 국토이용관리법 도시계획 농지법 등 관련 이용계획에 부합될 때만 거래허가를 내주도록 함으로써 투기적 목적으로 토지를 취득하는 것을 방지하는 수단으로 활용되고 있다.
토지 이용 계획 확인서 : 토지를 관할하는 시장.군수 또는 구청장이 발행하는 토지의 이용에 관한 계획을 확인 하는 서류를 말한다. 국토 이용 관리법에서는 시장, 군수 또는 구청장이 국토이용 계획 또는 국토이용 관리법 이외의 법률에 의해 결정, 고시된 토지이용에 관하여 토지가 어떠한 용도지역, 용도지구 또는 구역 등에 해당하는지의 여부와 그 용도 지역 등에 대하여 도시계획 또는 개발계획 등의 수립여부에 관한 확인의 신청을 받아서 토지 이용 계획 확인서를 발급하도록 하고 있다.
풍치지구 : 도시계획구역내에서 토지의 형질변경 건물의 신축, 증축, 개축 등 풍치유지에 영향을 줄 우려가 있는 행위를 금지 또는 제한하기 위하여 도시계획으로 지정된 지구를 말한다.
용적률 : 대지면적에 대한 건축 물의 연면적 비율을 말한다. 대지에 2개 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 적용한다. 건축물을 높게 지어 일정한 땅에서 많은 터를 확보하고 동시에 도시 전체에도 공터를 만들기 위한 건축규정이다. 연면적은 건물 각층의 바닥면적을 합친 면적이다.
건폐율 : 대지면적에 대한 건물바닥 면적인 건축면적 비율을 말한다. 이 비율은 지역에 따라 다르다. 자연환경을 보전하기 위한 녹지지역에서는 20%이하, 주거전용지역에서는 50%이하, 주거·공업지역 등의 지역과 상관없는 지역에서는 60%이하이다. 건폐율은 각 건물부지에 최소한 공터를 많이 확보해 충분한 햇볕이 비치고 통풍이 되도록 하고 화재가 발생할 경우 옆 건물로 번지는 것을 방지하고 재해시 피난하기 쉽도록 하기 위한 규정이다. 건축면적은 보통 1층이 차지하는 면적을 말한다. 구체적으로는 건물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽부분의 기둥)으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적이다. 지하층은 제외된다.
다가구주택 : 전체 층이 3층 이하이고 건물바닥 면적은 660㎡(200평) 이하의 주택이다. 19가구 이하로 지을 수 있고 분양이 불가능한 단독주택으로 구분된다. 다가구 주택은 다세대주택보다 일조 기준이 약해 많은 사람이 다가구주택을 짓고 있다. 하지만 다가구주택의 난립을 막기위해 분양을 금지하고 있다. 건설교통부는 공실률이 높은 업무용 빌딩을 주거용 주택으로 전환하는 것을 지원하기 위해 다가구주택 건설기준을 변경하였으며, 현행 기준으로 주거 용도로만 3층 이하, 면적 660㎡이하로 지을 수 있도록 규정하고 있다.
다세대주택 : 전체 층이 4층 이하이고 면적은 660㎡이하의 주택이다. 19가구 이하의 주택으로 분양이 가능해 공동주택으로 분류된다.
연립주택 : 전체 층이 4층 이하이면서 면적이 660㎡를 초과 하거나 가구수가 20가구 이상인 주택이다. 분양이 가능해 공동주택으로 분류된다.
아파트 : 5층 이상의 모든 주거용 건물로 공동주택으로 분류된다.
베드타운 : 모도시에 대하여 주택지역으로 특화된 위성도시
보류지 : "토지구획정리사업법"상 일반 환지 대상이 되는 토지외의 토지를 말하며 체비지, 공공시설용지 및 기타용지로 구분되며 전체 토지 면적의 50%를 넘지 않아야 함.
부동산담보 신탁제도 : 부동산의 관리와 처분을 부동산 신탁회사에 신탁한 수 수익증권을 발급 받아 이를 담보로 금융기관에서 자금을 빌 리는 제도로서 현행저당제도에 비해 저당권설정, 감정평가원에 따른 비용과 시간을 절감할 수 있는 유리한 점이 있다.
베이(Bay) : 아파트의 전면부(거실쪽) 공간을 말한다. 전면부에는 대개 거실과 안방이 각 한개씩 위치하는데 이를 [2(Two)베이구조]라 한다. 그러나 최근 거실 1개에 방을 2개 위치시켜 전면부에 3개의 공간을 유치하는 3베이 구조가 인기. 전면부 공간수가 많으면 집 전체가 밝아지는 장점이 있다. 특히 3베이는 거실전면 길이가 늘어나기 때문에 발코니길이도 늘어나 서비스 면적이 증가한다. 공간 활용면에서 유리하다.
안목치수 : 방 크기를 결정할 때 예전에는 벽두께 중심선을 기준으로 거리를 쟀다. 이 경우 벽두께 때문에 면적수치보다 실제 사용공간이 좁아지는 문제가 발생한다. 하지만 98년 10월부터 [안목치수]를 도입, 한벽의 바깥부분에서 다른쪽 벽의 바깥 부분간 거리를 측정하여 방이나 거실면적을 계산토록 했다. 이 경우 실내가용면적이 벽두께와 관계없이 일정하게 계산된다. 자재-부품-가구 등의 규격화를 확보할 수 있다. 실내면적도 늘어난다. 30평형대 아파트의 경우 2평정도, 즉 화장실 하나 정도가 더 확보된다.
저희 사무실로 방문하시어 보시길 바랍니다.
명쾌한 답변 드리겠습니다.
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