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부동산분쟁-자주하는 질문

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[경계침범]-사례-최근에 지적측량을 하였는데, 인접 토지소유자가 제 소유 토지를 침범한 것을 이제야 알게 되었습니다. 현재 나무로 된 시설물이 경계를 이루고 있는데, 어떻게 해야 하나요?

2012-02-24 20:04:47   , 4077 조회

작성자: 로도미1

   
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[경계침범]-사례-최근에 지적측량을 하였는데, 인접 토지소유자가 제 소유 토지를 침범한 것을 이제야 알게 되었습니다. 현재 나무로 된 시설물이 경계를 이루고 있는데, 어떻게 해야 하나요?

질문: [경계침범]-사례-최근에 지적측량을 하였는데, 인접 토지소유자가 제 소유 토지를 침범한 것을 이제야 알게 되었습니다. 현재 나무로 된 시설물이 경계를 이루고 있는데, 어떻게 해야 하나요?

답변:

1. 민법의 규정과 문제의 소재

가. 점유취득시효와 자주점유의 추정

20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 그 부동산에 관한 소유권이전등기청구권을 가지게 됩니다(민법 제245조제1항). 한편 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정됩니다(민법 제197조제1항). 여기서 ‘소유의 의사’란 자신이 그 부동산에 관하여 소유자라는 인식을 가지는 것을 말하며 자주점유(自主占有)라고 하는데, 글자 그대로 스스로 주인이라고 생각하고 점유하는 것을 말합니다. 한편 ‘추정’이란 추정사실을 다투는 자가 반대되는 사실을 증명하지 못하면, 일응 그렇게 인정한다는 것입니다.

나. 문제의 소재

등기부와 지적도 상의 면적 및 경계와 다르게 인접한 소유자가 토지를 침범한 경우에 과연 위 민법 제245조제1항 소정의 점유취득시효를 인정할 수 있는지 문제될 수 있습니다.

2. 판례를 통해서 본 경계침범의 문제

가. 타인 소유의 토지를 무단점유한 경우 자주점유의 추정이 깨어지는 여부

대법원 1999. 3. 12. 선고 98다29834 판결 【소유권확인등】

【판시사항】

[1] 점유자가 점유개시 당시 소유권취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것이 입증된 경우, 자주점유의 추정이 깨어지는지 여부(적극)

[2] 원고가 그 점유 토지를 자신의 명의로 사정받았다고 주장하였으나 토지조사부의 사정받은 자의 난에는 피고의 이름이 등재되어 있고 달리 원고가 그 점유 당시의 의사에 관하여 아무런 주장·입증도 하지 않은 경우, 그 토지에 대한 원고의 점유는 무단점유로 볼 수 있다고 한 사례

【판결요지】

[1] 민법 제197조 제1항에 의하여 물건의 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되는 것이기는 하나, 점유자의 점유가 소유의 의사 있는 자주점유인지 아니면 소유의 의사 없는 타주점유인지의 여부는 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적·객관적으로 결정되는 것이기 때문에 점유자가 점유개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 입증된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 할 것이므로 이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어졌다고 할 것이다.

[2] 원고가 그 점유 토지를 자신의 명의로 사정받았다고 주장하였으나 그 사실이 인정되지 아니하고 오히려 계쟁 토지의 토지조사부의 사정받은 자의 난에는 피고의 이름이 등재되어 있으며 달리 원고가 그 점유 당시의 의사에 관하여 아무런 주장·입증도 하고 있지 아니한 경우, 위 토지에 대한 원고의 점유는 점유개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사정을 잘 알면서 무단점유한 것이라고 볼 여지가 있고, 사실이 그러하다면 위 토지에 대한 원고의 자주점유의 추정은 깨어진다고 한 사례.

【판례평석】

경계침범의 사례가 아니지만 경계침범의 경우에도 원용할 수 있는 판례인바, 점유개시 당시 일정한 법률요건에 기하지 않고 타인소유의 토지를 무단으로 침범한 것이 입증된다면, 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 할 것이므로 이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어졌다고 할 것입니다.

나. 토지매수인이 인접토지 일부를 매수대지에 속하는 것으로 믿고 점유하여 온 경우

대법원 2009.12.10. 선고 2006다55784,55791 판결 【건물철거및토지인도등·건물철거등】

【판시사항】

[1] 지상 건물과 함께 그 대지를 매수 취득하여 점유를 개시함에 있어 매수인이 착오로 인접 토지의 일부를 그가 매수한 대지에 속하는 것으로 믿고 점유하여 온 경우, 그 인접 토지에 대한 점유를 자주점유로 볼 수 있는지 여부(적극)

[2] 매매대상 대지의 실제 면적이 등기부상 면적을 상당히 초과하는 경우, 그 초과 부분에 대한 매수인의 점유의 성질(=타주점유)

【판결이유】

[1] 지상건물과 함께 그 대지를 매수ㆍ취득하여 점유를 개시함에 있어서 매수인이 인접토지와의 지적상의 경계선을 정확하게 확인하여 보지 아니하여 착오로 인접토지의 일부를 그가 매수ㆍ취득한 대지에 속하는 것으로 믿고 점유를 하여 왔다고 하더라도 위 인접토지의 일부를 현실적으로 인도받아 점유하고 있는 이상 인접토지에 대한 점유 역시 소유의 의사에 기한 것이라고 보아야 한다(대법원 1991. 2. 22. 선고 90다12977 판결, 대법원 1999. 6. 25. 선고 99다5866, 5873(반소) 판결 등 참조).

[2] 매매대상 대지의 면적이 등기부상의 면적을 상당히 초과하는 경우에 특별한 사정이 없다면 계약 당사자들이 이러한 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당하며, 그러한 경우에는 매도인이 그 초과 부분에 대한 소유권을 취득하여 이전하여 주기로 약정하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 초과 부분은 단순한 점용권의 매매로 보아야 하고 따라서 그 점유는 권원의 성질상 타주점유에 해당한다(대법원 1998. 11. 10. 선고 98다32878 판결, 대법원 1999. 6. 25. 선고 99다5866, 5873(반소) 판결 등 참조).

다. 경계를 침범당한 자가 침범한 자에게 건물철거 청구를 한 사례

대법원 1991.6.11. 선고 91다8593,8609(반소) 판결 【토지인도】

【판시사항】

[1] 취득시효에 있어서 자주점유의 요건인 소유의 의사의 추정

[2] 원고가 공유물의 보존행위로서 피고 소유의 건물 중 경계를 침범건축 된 1평방미터 부분의 철거를 구하는 청구가, 원고에게 피고에 대하여 경계 침범 대지부분의 2분의 1지분에 대하여 취득시효 완성을 원인으로 하는 소유권이전등기의무가 있을 뿐 아니라 이를 철거할 경우 원고에게는 별다른 이득이 없는 반면에 피고에게는 막대한 손해가 발생하는 점 등에 비추어 권리남용에 해당한다고 본 사례

【판결요지】

[1] 취득시효에 있어서 자주점유의 요건인 소유의 의사는 객관적으로 점유취득의 원인이 된 점유권원의 성질에 의하여 그 존부를 결정하여야 하는 것이나, 다만 점유의 권원이 분명하지 아니한 때에는 민법 제197조제1항에 의해 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정된다.

[2] 원고가 공유물의 보존행위로서 피고 소유의 건물 중 경계를 침범 건축된 1평방미터 부분의 철거를 구하는 청구는, 원고에게 경계 침범 대지부분의 2분의 1지분에 대하여 취득시효 완성을 원인으로 하는 소유권이전등기를 피고에 대하여 해 주어야 할 의무가 있을 뿐 아니라 철거를 구하는 부분이 겨우 1평방미터에 불과한 건물 모서리의 벽면을 이루는 부분으로서 이를 철거할 경우 원고에게는 별다른 이득이 없는 반면에 피고에게는 막대한 손해가 발생하는 점에 비추어 권리남용에 해당한다고 본 사례.

3. 각 사례에 따른 개략적 결론

소송은 살아 움직이는 생물과 같아 어떤 공식이 존재하지 않습니다. 다만 사례를 간략하게 도식화하고 다른 특별한 조건이 없다는 전제에서 개략적인 결론을 내릴 수는 있을 것입니다.

가. 경계를 침범한 자가 아직도 점유를 계속하고 있는 경우

처음 토지를 매수하였거나 혹은 상속을 받았다는 등의 어떠한 법률요건에 의하여 그 부동산을 소유하게 된 자가 원래의 경계보다 인접토지를 침범하였다면, 이는 무단점유와 다를 바가 없어서 이에 대해서는 자주점유의 추정이 깨질 것입니다(대법원 1999. 3. 12. 선고 98다29834 판결 참고).

나. 이미 경계가 침범된 대지를 매수인이 매수대지에 속하는 것으로 믿고 점유하여 온 경우

대법원 2009.12.10. 선고 2006다55784,55791 판결에서 보듯이 이러한 경우라면 그 점유자의 자주점유가 추정될 것인데, 한편 매매대상 대지의 실제 면적이 등기부상 면적을 상당히 초과하는 경우, 그 초과 부분에 대한 매수인의 점유의 성질은 타주점유에 해당할 것입니다. 다만 여기서 어느 정도가 상당히 초과하는 것인지는 결국 그 소송에서 판단될 수밖에 없을 것입니다.

4. 점유의 승계

가. 민법의 규정

점유자의 승계인은 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 전점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있으며, 다만 전점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우에는 그 하자도 승계합니다(민법 제199조).

나. 본건에서의 점유승계의 문제

점유승계가 문제되는 이유는 민법 제245조의 20년을 충족하기 위한 것으로 자기의 점유가 20년이 되지 않아도 전점유자의 점유까지 합산하여 20년을 주장할 수 있는 것입니다. 따라서 경계침범자로부터 토지를 승계한 사람으로부터 다시 매수한 사람의 경우, 위 민법 제199조에 따라 자신의 전점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있으며, 경계침범자의 직속승계인부터의 점유를 주장할 경우 특별한 사정이 없는 한 자주점유를 추정 받을 수 있을 것이고, 경계침범자의 점유부터 주장하더라도 원고의 무단점유의 재항변이 받아 들여져야 자주점유의 추정이 깨어질 것입니다.

5. 소송형태

경계를 침범당한 자가 원고가 되어 침범한 자를 피고로 토지인도 및 건물(또는 공작물)철거청구 소송을 제기할 수 있고, 경계확정의 소를 제기할 수도 있을 것이며, 이 소송에서 피고가 점유취득시효의 항변을 제기할 것입니다.

6. 결론

그렇다면 위와 같은 논의에 비추어, ① 경계를 침범한 시점이 언제인지 여부, ② 침범 면적이 전체 면적에 비하여 어느 정도에 해당하는지 여부, ③ 경계를 침범한 자가 아직도 계속 점유하고 있는지 아니면 타인이 승계하였는지 여부, ④ 그 승계인은 침범사실을 알고 승계하였는지 여부 등에 따라서 결론이 달라질 것입니다. 마지막으로 한 가지를 추가한다면, 경계침범 사실이 다투어졌고 다투어진 사실을 증명할 수 있을 경우 평온한 점유가 깨어진 것이므로 이때에는 점유취득시효의 진행이 중단됩니다.

[부동산분쟁]에 관한 자세한 상담을 원하시면 언제든지 아래 상담전화(02-587-1252)로 연락주시거나
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명쾌한 답변 드리겠습니다.
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