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로도미 법률상담소 > 로도미 법률사무소 > 부동산분쟁-자주하는 질문 http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1 테스트 버전 0.2 (2004-04-26) ko [소유권이전등기]-부동산-공동상속인 1인 명의로 소유권이전등기 된 부동산의 회복방법은? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=232 [소유권이전등기]-부동산-공동상속인 1인 명의로 소유권이전등기 된 부동산의 회복방법은?

질문:[소유권이전등기]-부동산-공동상속인 1인 명의로 소유권이전등기 된 부동산의 회복방법은?

장남이 임의로 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법상 매매를 원인으로 하여 단독으로 소유권이전등기를 경료하였을 경우 다시 되찾을수 있는지요?

답변:

첫째 공동상속인의 협력 없이 단독으로 소유권이전등기말소등기를 청구할 수 있는지 여부,

단독으로 소유권이전등기 말소등기청구를 할 수 있는지에 관해 살펴보면,

판례는 "부동산의 공유자 1인은 당해 부동산에 관하여 제3자 명의로 원인무효의 소유권이전등기가 경료되어 있는 경우, 공유물에 관한 보존행위로서 제3자에 대하여 그 등기전부의 말소를 구할 수 있고, 상속에 의하여 수인의 공유로 된 부동산에 관하여 그 공유자 중의 1인이 부정한 방법으로 공유물전부에 관한 소유권이전등기를 그 단독명의로 경료함으로써 다른 공유자가 공유물에 대하여 갖는 권리를 방해한 경우에 있어서는, 그 방해를 받고 있는 공유자 중의 1인은 공유물의 보존행위로서 위 단독명의로 등기를 경료하고 있는 공유자에 대하여 그 공유물의 공유지분을 제외한 나머지 공유지분전부에 관하여 소유권이전등기말소등기절차의 이행을 구할 수 있다."라고 하고 있으므로(대법원 1988. 2. 23. 선고 87다카961 판결), 귀하는 단독으로 甲을 상대로 하여 말소등기를 청구할 수 있습니다.

둘째 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법(이하 '특별조치법'이라 함)에 의거 이전한 행위의 효력,

장남이 부친의 사망 이후 매매를 원인으로 특별조치법에 의해 단독으로 소유권이전등기 한 등기의 효력은 그 공동상속인 중 1인이 다른 공동상속인들로부터 각자의 상속분을 포기 받고 단독으로 등기한 것이라고 추정되지는 아니하나(대법원 1966. 4. 26. 선고 66다428 판결), 특별조치법에 의하여 소유권이전등기가 경료된 경우 그 등기는 일반적으로는 그 법에 규정된 절차에 따라 적법하게 된 것으로서 실체적 권리관계에도 부합되는 등기로 추정됩니다. 따라서 그 등기의 기초가 된 위 특별조치법상의 보증서나 확인서가 위조되었거나 허위로 작성된 것이라든지 그 밖의 다른 사유로 인하여 그 등기가 위 특별조치법에 따라 적법하게 된 것이 아니라는 점이 주장·입증되어야만 그와 같은 추정은 번복됩니다(대법원 1993. 9. 14. 선고 93다12268 판결).

셋째 언제까지 소유권이전등기의 말소를 구하여야 하는지에 대하여 살펴보면,

관련된 판례는 "상속인 중 1인이 피상속인의 생전에 그로부터 토지를 매수한 사실이 없음에도 불구하고 이를 매수하였다고 하여 특별조치법에 의한 이전등기를 경료하였음을 이유로 하여 나머지 상속인들을 대위하여 그 말소를 청구하는 소는 상속회복청구의 소에 해당한다고 볼 수 없다."라고 하여 매매사실이 허위임을 다투어 소유권이전등기의 말소를 구하는 소송은 상속회복청구의 소가 아님을 밝히고 있습니다(대법원 1993. 9. 14. 선고 93다12268 판결).

따라서 단독으로 원인무효로 인한 소유권이전등기말소등기청구를 할 수 있고, 그 소송은 매매사실을 다투는 경우에는 상속회복청구의 소가 아니기 때문에 상속회복청구권과 관련된 출소제한 기간, 즉 그 침해를 안 날로부터 3년의 제한 등을 받지 아니하며(민법 제999조 제2항), 특별조치법상의 보증서나 확인서가 위조되었거나 허위로 작성되었음을 입증하여 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있다 할 것입니다.

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]]> 로도미1 Fri, 09 Mar 2012 11:52:51 +0900 [부동산매매]-주의할점-토지나 건물을 구입할 때 특별히 주의해야 할 점은 무엇입니까? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=231 [부동산매매]-주의할점-토지나 건물을 구입할 때 특별히 주의해야 할 점은 무엇입니까?

질문:[부동산매매]-주의할점-토지나 건물을 구입할 때 특별히 주의해야 할 점은 무엇입니까?

답변:

우선 부동산의 권리관계를 명확히 조사하고 계약 상대방이 진정한 소유자인지를 확인해야 합니다.

부동산을 매수하고자 하는 경우 제일 먼저 당해 부동산의 권리관계가 어떠한지 알아봐야 합니다.
소유권자가 누구인지 확인하고 토지의 경우 임차권이나 지상권 등 제한물권이 설정되어 있는 것은 아닌지 확인해봐야 합니다.

건물의 경우에는 건물 사용을 위한 임차권이나 지상권이 설정되어 있는지 확인해 보아야 합니다.
또한 당해 부동산을 목적으로 하는 담보물권이 설정되어 있는지 여부도 조사해야 하는 바, 이러한 권리관계 확인은 등기부등본을 통해 손쉽게 할 수 있습니다.

다음으로 계약을 체결하는 상대방이 부동산에 대한 처분권을 가지고 있는지 확인해야 합니다.
미성년자여서는 안되고 대리인인 경우 대리권의 유무를 확인해 보아야 합니다.
정당한 권리자와 계약을 체결한 경우 매도인으로부터 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부받아야 합니다.

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]]> 로도미1 Sat, 03 Mar 2012 20:45:39 +0900 [지상권]-사례-등기부만을 확인하고 토지를 구입했는데 그 위에 제3자가 건물을 지어 살고 있습니다. 이를 철거할 수 없나요? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=230 [지상권]-사례-등기부만을 확인하고 토지를 구입했는데 그 위에 제3자가 건물을 지어 살고 있습니다. 이를 철거할 수 없나요?

질문: [지상권]-사례-등기부만을 확인하고 토지를 구입했는데 그 위에 제3자가 건물을 지어 살고 있습니다. 이를 철거할 수 없나요?

답변:

제3자가 아무런 권리없이 토지를 사용하는 경우에는 토지 소유자는 민법 제214조의 소유물 방해제거 청구권을 행사하여 건물을 철거할 수 있습니다.

그러나 제3자가 건물 사용을 위한 지상권이나 임차권을 가진 경우에는 그렇지 않습니다. 건물 소유자가 임차권을 등기한 경우에는 매수인은 건물철거를 요구할 수 없고, 임차권 등기를 하지 않은 경우에도 지상 건물에 대해 등기를 했다면 임차권을 주장할 수 있습니다. 한편 판례에 의하면 건물소유자로부터 건물을 매수하면서 지상권까지 양수받기로 한 사람이 아직 지상권에 관한 등기를 경료하지 않은 경우에도 토지소유자는 지상권설정 등기의 의무를 부담하는 자이므로 신의칙상 건물철거를 요구할 수 없다고 합니다.

따라서 건물 소유자의 권리 유무를 확인하여 조치를 취해야 합니다.

[ 민법 제214조;제279조;제621조;제622조 ]

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]]> 로도미1 Sat, 03 Mar 2012 20:40:30 +0900 [경계침범]-사례-최근에 지적측량을 하였는데, 인접 토지소유자가 제 소유 토지를 침범한 것을 이제야 알게 되었습니다. 현재 나무로 된 시설물이 경계를 이루고 있는데, 어떻게 해야 하나요? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=229 [경계침범]-사례-최근에 지적측량을 하였는데, 인접 토지소유자가 제 소유 토지를 침범한 것을 이제야 알게 되었습니다. 현재 나무로 된 시설물이 경계를 이루고 있는데, 어떻게 해야 하나요?

질문: [경계침범]-사례-최근에 지적측량을 하였는데, 인접 토지소유자가 제 소유 토지를 침범한 것을 이제야 알게 되었습니다. 현재 나무로 된 시설물이 경계를 이루고 있는데, 어떻게 해야 하나요?

답변:

1. 민법의 규정과 문제의 소재

가. 점유취득시효와 자주점유의 추정

20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 그 부동산에 관한 소유권이전등기청구권을 가지게 됩니다(민법 제245조제1항). 한편 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정됩니다(민법 제197조제1항). 여기서 ‘소유의 의사’란 자신이 그 부동산에 관하여 소유자라는 인식을 가지는 것을 말하며 자주점유(自主占有)라고 하는데, 글자 그대로 스스로 주인이라고 생각하고 점유하는 것을 말합니다. 한편 ‘추정’이란 추정사실을 다투는 자가 반대되는 사실을 증명하지 못하면, 일응 그렇게 인정한다는 것입니다.

나. 문제의 소재

등기부와 지적도 상의 면적 및 경계와 다르게 인접한 소유자가 토지를 침범한 경우에 과연 위 민법 제245조제1항 소정의 점유취득시효를 인정할 수 있는지 문제될 수 있습니다.

2. 판례를 통해서 본 경계침범의 문제

가. 타인 소유의 토지를 무단점유한 경우 자주점유의 추정이 깨어지는 여부

대법원 1999. 3. 12. 선고 98다29834 판결 【소유권확인등】

【판시사항】

[1] 점유자가 점유개시 당시 소유권취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것이 입증된 경우, 자주점유의 추정이 깨어지는지 여부(적극)

[2] 원고가 그 점유 토지를 자신의 명의로 사정받았다고 주장하였으나 토지조사부의 사정받은 자의 난에는 피고의 이름이 등재되어 있고 달리 원고가 그 점유 당시의 의사에 관하여 아무런 주장·입증도 하지 않은 경우, 그 토지에 대한 원고의 점유는 무단점유로 볼 수 있다고 한 사례

【판결요지】

[1] 민법 제197조 제1항에 의하여 물건의 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되는 것이기는 하나, 점유자의 점유가 소유의 의사 있는 자주점유인지 아니면 소유의 의사 없는 타주점유인지의 여부는 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적·객관적으로 결정되는 것이기 때문에 점유자가 점유개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 입증된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 할 것이므로 이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어졌다고 할 것이다.

[2] 원고가 그 점유 토지를 자신의 명의로 사정받았다고 주장하였으나 그 사실이 인정되지 아니하고 오히려 계쟁 토지의 토지조사부의 사정받은 자의 난에는 피고의 이름이 등재되어 있으며 달리 원고가 그 점유 당시의 의사에 관하여 아무런 주장·입증도 하고 있지 아니한 경우, 위 토지에 대한 원고의 점유는 점유개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사정을 잘 알면서 무단점유한 것이라고 볼 여지가 있고, 사실이 그러하다면 위 토지에 대한 원고의 자주점유의 추정은 깨어진다고 한 사례.

【판례평석】

경계침범의 사례가 아니지만 경계침범의 경우에도 원용할 수 있는 판례인바, 점유개시 당시 일정한 법률요건에 기하지 않고 타인소유의 토지를 무단으로 침범한 것이 입증된다면, 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 할 것이므로 이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어졌다고 할 것입니다.

나. 토지매수인이 인접토지 일부를 매수대지에 속하는 것으로 믿고 점유하여 온 경우

대법원 2009.12.10. 선고 2006다55784,55791 판결 【건물철거및토지인도등·건물철거등】

【판시사항】

[1] 지상 건물과 함께 그 대지를 매수 취득하여 점유를 개시함에 있어 매수인이 착오로 인접 토지의 일부를 그가 매수한 대지에 속하는 것으로 믿고 점유하여 온 경우, 그 인접 토지에 대한 점유를 자주점유로 볼 수 있는지 여부(적극)

[2] 매매대상 대지의 실제 면적이 등기부상 면적을 상당히 초과하는 경우, 그 초과 부분에 대한 매수인의 점유의 성질(=타주점유)

【판결이유】

[1] 지상건물과 함께 그 대지를 매수ㆍ취득하여 점유를 개시함에 있어서 매수인이 인접토지와의 지적상의 경계선을 정확하게 확인하여 보지 아니하여 착오로 인접토지의 일부를 그가 매수ㆍ취득한 대지에 속하는 것으로 믿고 점유를 하여 왔다고 하더라도 위 인접토지의 일부를 현실적으로 인도받아 점유하고 있는 이상 인접토지에 대한 점유 역시 소유의 의사에 기한 것이라고 보아야 한다(대법원 1991. 2. 22. 선고 90다12977 판결, 대법원 1999. 6. 25. 선고 99다5866, 5873(반소) 판결 등 참조).

[2] 매매대상 대지의 면적이 등기부상의 면적을 상당히 초과하는 경우에 특별한 사정이 없다면 계약 당사자들이 이러한 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당하며, 그러한 경우에는 매도인이 그 초과 부분에 대한 소유권을 취득하여 이전하여 주기로 약정하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 초과 부분은 단순한 점용권의 매매로 보아야 하고 따라서 그 점유는 권원의 성질상 타주점유에 해당한다(대법원 1998. 11. 10. 선고 98다32878 판결, 대법원 1999. 6. 25. 선고 99다5866, 5873(반소) 판결 등 참조).

다. 경계를 침범당한 자가 침범한 자에게 건물철거 청구를 한 사례

대법원 1991.6.11. 선고 91다8593,8609(반소) 판결 【토지인도】

【판시사항】

[1] 취득시효에 있어서 자주점유의 요건인 소유의 의사의 추정

[2] 원고가 공유물의 보존행위로서 피고 소유의 건물 중 경계를 침범건축 된 1평방미터 부분의 철거를 구하는 청구가, 원고에게 피고에 대하여 경계 침범 대지부분의 2분의 1지분에 대하여 취득시효 완성을 원인으로 하는 소유권이전등기의무가 있을 뿐 아니라 이를 철거할 경우 원고에게는 별다른 이득이 없는 반면에 피고에게는 막대한 손해가 발생하는 점 등에 비추어 권리남용에 해당한다고 본 사례

【판결요지】

[1] 취득시효에 있어서 자주점유의 요건인 소유의 의사는 객관적으로 점유취득의 원인이 된 점유권원의 성질에 의하여 그 존부를 결정하여야 하는 것이나, 다만 점유의 권원이 분명하지 아니한 때에는 민법 제197조제1항에 의해 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정된다.

[2] 원고가 공유물의 보존행위로서 피고 소유의 건물 중 경계를 침범 건축된 1평방미터 부분의 철거를 구하는 청구는, 원고에게 경계 침범 대지부분의 2분의 1지분에 대하여 취득시효 완성을 원인으로 하는 소유권이전등기를 피고에 대하여 해 주어야 할 의무가 있을 뿐 아니라 철거를 구하는 부분이 겨우 1평방미터에 불과한 건물 모서리의 벽면을 이루는 부분으로서 이를 철거할 경우 원고에게는 별다른 이득이 없는 반면에 피고에게는 막대한 손해가 발생하는 점에 비추어 권리남용에 해당한다고 본 사례.

3. 각 사례에 따른 개략적 결론

소송은 살아 움직이는 생물과 같아 어떤 공식이 존재하지 않습니다. 다만 사례를 간략하게 도식화하고 다른 특별한 조건이 없다는 전제에서 개략적인 결론을 내릴 수는 있을 것입니다.

가. 경계를 침범한 자가 아직도 점유를 계속하고 있는 경우

처음 토지를 매수하였거나 혹은 상속을 받았다는 등의 어떠한 법률요건에 의하여 그 부동산을 소유하게 된 자가 원래의 경계보다 인접토지를 침범하였다면, 이는 무단점유와 다를 바가 없어서 이에 대해서는 자주점유의 추정이 깨질 것입니다(대법원 1999. 3. 12. 선고 98다29834 판결 참고).

나. 이미 경계가 침범된 대지를 매수인이 매수대지에 속하는 것으로 믿고 점유하여 온 경우

대법원 2009.12.10. 선고 2006다55784,55791 판결에서 보듯이 이러한 경우라면 그 점유자의 자주점유가 추정될 것인데, 한편 매매대상 대지의 실제 면적이 등기부상 면적을 상당히 초과하는 경우, 그 초과 부분에 대한 매수인의 점유의 성질은 타주점유에 해당할 것입니다. 다만 여기서 어느 정도가 상당히 초과하는 것인지는 결국 그 소송에서 판단될 수밖에 없을 것입니다.

4. 점유의 승계

가. 민법의 규정

점유자의 승계인은 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 전점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있으며, 다만 전점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우에는 그 하자도 승계합니다(민법 제199조).

나. 본건에서의 점유승계의 문제

점유승계가 문제되는 이유는 민법 제245조의 20년을 충족하기 위한 것으로 자기의 점유가 20년이 되지 않아도 전점유자의 점유까지 합산하여 20년을 주장할 수 있는 것입니다. 따라서 경계침범자로부터 토지를 승계한 사람으로부터 다시 매수한 사람의 경우, 위 민법 제199조에 따라 자신의 전점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있으며, 경계침범자의 직속승계인부터의 점유를 주장할 경우 특별한 사정이 없는 한 자주점유를 추정 받을 수 있을 것이고, 경계침범자의 점유부터 주장하더라도 원고의 무단점유의 재항변이 받아 들여져야 자주점유의 추정이 깨어질 것입니다.

5. 소송형태

경계를 침범당한 자가 원고가 되어 침범한 자를 피고로 토지인도 및 건물(또는 공작물)철거청구 소송을 제기할 수 있고, 경계확정의 소를 제기할 수도 있을 것이며, 이 소송에서 피고가 점유취득시효의 항변을 제기할 것입니다.

6. 결론

그렇다면 위와 같은 논의에 비추어, ① 경계를 침범한 시점이 언제인지 여부, ② 침범 면적이 전체 면적에 비하여 어느 정도에 해당하는지 여부, ③ 경계를 침범한 자가 아직도 계속 점유하고 있는지 아니면 타인이 승계하였는지 여부, ④ 그 승계인은 침범사실을 알고 승계하였는지 여부 등에 따라서 결론이 달라질 것입니다. 마지막으로 한 가지를 추가한다면, 경계침범 사실이 다투어졌고 다투어진 사실을 증명할 수 있을 경우 평온한 점유가 깨어진 것이므로 이때에는 점유취득시효의 진행이 중단됩니다.

]]> 로도미1 Fri, 24 Feb 2012 20:04:47 +0900 [수분양자]-질문-건축물분양에 대한 질의,회신(답변) 모음. http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=227 [수분양자]-질문-건축물분양에 대한 질의,회신(답변) 모음.

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 1

(질의요지) ○ 바닥면적 3천m2 이상인 상가를 분양하는 경우 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 분양하여야 하는지?

(회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」 제3조에 따라 이 법은 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하고 「건축법」 제22조에 따른 사용승인 전에 분양하는 건축물로서 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천m2 이상인 건축물 등에 대하여 적용이 되는 것으로 위 적용대상이 되는 면적 규모는 건축물의 바닥면적 합계를 기준으로 하는 것이 아니라 분양하는 바닥면적의 합계를 기준으로 하는 것임(건축문화팀-429. ‘08.6.12).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 2

(질의요지) ○ 건축허가를 받아 건축하는 건축물의 연면적이 4,953제곱미터로 위 건축물의 전체를 임대모집 및 임대계약체결 등을 사용승인 전에 시행하는 경우 또는 일부(2,311제곱미터)는 착공 후 임대계약을 체결하고 나머지 부분(2,642제곱미터)은 분양모집 및 계약 등 분양행위를 할 경우건축물의 분양에 관한 법률 적용 여부

(회신내용) ○ 건축물의 분양에 관한 법률은 「건축법」 제11조의 규정에 의한 건축허가를 받아 건축하여야 하고 사용승인 전에 분양하는 건축물로서 건축물의 분양에 관한 법률 제3조제1항제1호 및 동법 시행령 제2조 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여 적용하는 것임을 알려 드리니 질의의 경우가 법률의 적용대상 건축물인지 자세한 여부는 자료를 갖추어 건축허가권자에게 문의(건축기획팀-774. ’05.10.14).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 3

(질의요지) ○ 건축주인 조합이 사용승인을 얻기 전 조합원들에게 건축물을 배분하는 경우 건축물의 분양에 관한 법률 적용대상인지

(회신내용) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 제2조제2호에 따라 “분양”이란 동조 제3호에 따른 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말하는 것인 바, 건축주의 구성원들이 사용승인을 얻은 후 소유하게 될 건축물을 나누는 것은 판매라고 보기 어려우므로 위 정의에 의한 “분양”에 해당하지 아니하는 것으로 사료됨(건축기획팀-2067. ‘05.12.27).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 4

(질의요지) ㅇ 연면적 4,193.26제곱미터인 건축물(판매 및 영업시설과 운동시설의 용도)을 대수선하여 분양하고자 하는 경우 건축물의 분양에 관한 법률 적용대상인지

ㅇ 상기 건축물에 연면적 3,000제곱미터 이내의 증축을 하여 분양하고자 하는 경우 「건축물의 분양에 관한 법률」 적용대상인지 여부

(회신내용) ㅇ 건축물의 분양에 관한 법률 제3조에 의하면 이 법은 「건축법」 제11조의 규정에 의한 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각호의 1에 해당하는 건축물로서 사용승인 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용
1. 분양하는 부분의 바닥면적(건축법 제73조의 규정에 의한 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물
2. 업무시설 등 대통령령이 정하는 용도 및 규모의 건축물

ㅇ 따라서 기존건축물을 「건축법」 제11조의 규정에 의한 건축(개축 또는 증축)허가를 받아 동법 제18조의 규정에 의한 사용승인 전에 분양하는 경우로서 분양하는 부분의 바닥면적의 합계(분양하는 부분의 전체 바닥

면적의 합계를 말하는 것임)가 3천제곱미터 이상인 경우에는 건축물의 분양에 관한 법률의 적용을 받는 것이며 여기서 대수선에 해당하는 부분을 사용승인 전에 분양한다면 그 부분도 “분양하는 부분의 바닥면적”에 포함하여야 하는 것임(건축기획과-592. ‘05.10.6).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 5

(질의요지) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 시행 이전에 분양모집을 하고 그 중 일부에 대하여 분양계약을 체결한 후 분양받은 자의 동의를 받아 설계변경을 하여 사용승인 전에 분양하고자 하는 경우 법률의 적용을 받아야 하는지

(회신내용) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 부칙 제2조에 의하면 이 법은 이 법 시행 후 최초로 분양받을 자를 모집(공개모집의 방법에 의하지 아니하고 분양받을 자를 모집하는 경우를 포함)하는 건축물부터 적용하도록 하고 있습니다. 질의의 경우가 법 시행 전에 전체 면적에 대하여 분양모집을 하였고 그 대상이 설계변경 후에도 동일한 경우(분양계약을 체결한 부분 포함)라면 이 법의 적용대상에 해당되지 않을 것이나 설계변경을 하여 사용승인 전에 분양하고자 하는 부분이 법 제3조제1항 및 동법시행령 제2조에서 정한 기준에 해당되는 경우에는 동 부분에 대하여 건축물의 분양에 관한 법률을 적용함(건축과-3514. 2005.06.23).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 6

(질의요지) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제3조(적용범위) 제2호에서󰡒주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물 중 주택외의 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 것"에 대하여는 건축물의 분양에 관한 법률을 적용토록 규정하고 있으나 동 법률 제3조(적용범위) 제2항 제1호에서󰡒주택법에 의한 주택 및 복리시설󰡓에 대하여는 건축물의 분양에 관한 법률의 적용을 배제하고 있는바, 동 규모에 해당되는 주상복합건축물의󰡒주택부분󰡓에 대하여 건축물의 분양에 관한 법률을 적용해야 하는지 여부

(회신내용) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 제3조 제2항에서󰡒제1항의 규정에 불구하고 주택법에 의한 주택 및 복리시설은 이 법을 적용하지 아니한다.󰡓라고 규정하고 있는 바, 주상복합건축물의 주택부분에 대하여는 건축물의 분양에 관한 법률을 적용하지 않으며 다만 주택부분이 20세대이상인 경우에 한하여󰡒주택공급에 관한규칙󰡓에 따라 주택공급승인을 받아야 한다는 의견(건축과-3640. 2005.06.29).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 7

(질의요지) ○ 「건축물의 분양에 관한 법률」 시행일 전에 분양받을 자를 모집한 경우 동 법률의 적용을 배제할 수 있는지 및 이 경우 건축허가 여부와 관련이 있는지 여부

(회신내용) ○ 「건축물의 분양에 관한 법률」 부칙 제2조의 규정에 의거 이 법은 이 법 시행 후 최초로 분양받을 자를 모집(공개모집의 방법에 의하지 아니하고 분양받을 자를 모집하는 경우를 포함)하는 건축물부터 적용하는 것인바, 건축허가 신청 또는 건축허가 여부와 관계없이 동 법률 시행일 전에 분양받을 자를 모집한 건축물에 대하여는 동 법률이 적용되지 않음(건축과-4049. 2005.07.15).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 8

(질의요지) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 시행일 전에 분양받을 자를 모집한 경우 동 법률의 적용을 배제할 수 있는지 여부

(회신내용) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 부칙 제2조의 규정에 의거 이 법은 이 법 시행 후 최초로 분양받을 자를 모집(공개모집의 방법에 의하지 아니하고 분양받을 자를 모집하는 경우를 포함함)하는 건축물부터 적용하는 것인바, 건축허가 신청 또는 건축허가 여부와 관계없이 동 법률 시행일 전에 분양받을 자를 모집한 건축물[’05.4.23전에 분양행위가 있었다는 것을 객관적으로 증명(일간지 광고 또는 계약서․광고지에 대한 확정일자 공증 등)한 경우]에 대하여는 동 법률이 적용되지 않음(건축과-4352. 2005.07.29).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 9

(질의요지) ○ ‘05. 4. 23 이전에 분양광고를 한 상가사업에 대하여 시행자 변경 및 피분양자와 계약을 해지한 후 다시 분양계약을 하려고 할 경우에「건축물의 분양에 관한 법률」의 적용 여부

(회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」부칙 제2조의 규정에는 이 법은 “이 법 시행 후 최초로 분양받을 자를 모집(공개모집의 방법에 의하지 아니하고 분양받을 자를 모집하는 경우를 포함)하는 건축물부터 적용”하도록 규정하고 있습니다.
질의의 경우 이미 분양받은 자와 계약을 해지하고 새로이 분양계약을 하려는 경우라면 종전 분양행위는 없어지는 것이므로 동법에 따라 분양하는 것이 타당함(건축기획팀-110. 2005.09.08).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 10

(질의요지) ○ 신축 중인 상가 건축물 중 사용승인 전에 분양하는 규모가 3천 제곱미터 미만인 경우 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 분양하여야 하는지

(회신내용) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 제3조제1항 및 동법 시행령 제2조의 규정에 의하여 이 법은 건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 동법 제18조의 규정에 의한 사용승인 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용합니다.

- 다 음 -

○ 분양하는 부분의 바닥면적(건축법 제73조의 규정에 의한 바닥면적을 말함. 이하 같음)의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축물

○ 일반업무시설 중 오피스텔로서 20실 이상일 것

○ 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물 중 주택외의 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상일 것

○ 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상으로서 임대 후 분양전환을 조건으로 임대하는 것(분양전환시 임차인에게 우선순위를 부여하는 것을 포함)

따라서 문의한 건축물 중 사용승인 전에 분양하는 부분의 규모․용도가 위의 기준에 모두 해당하지 아니하는 경우에는 건축물의 분양에 관한 법률을 적용하지 아니함(건축기획팀-1642. 2006.03.15).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 11

(질의요지) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 시행 전 일괄매매에 대한 입찰을 실시, 우선협상대상자와의 협상이 결렬되어 차순위자와 매매협상을 추진하는 때에 「건축물의 분양에 관한 법률」에 따라야 하는지

(회신내용) ○ 「건축물의 분양에 관한 법률」 부칙 제2조에 의하면 이 법은 이 법 시행 후 최초로 분양 받을 자를 모집(공개모집의 방법에 의하지 아니하고 분양 받을 자를 모집하는 경우를 포함함)하는 건축물부터 적용하도록 하고 있으므로 질의의 경우가 법 시행 전에 협상대상자들에게 배포된 입찰안내에 따라 입찰 및 매매협상 등을 진행하는 경우라면 위 부칙 제2조에 의하여 이 법의 적용대상에 해당하지 아니할 것으로 사료되며 또한 동법 제2조제2호에서 “분양”을 “동조 제3호의 규정에 의한 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매 하는 것”으로 정의하고 있음(건축기획팀-1915. 2005.12.13).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 12

(질의요지) ○ 상기 건축물의 경우 오피스텔의 입주자 모집과 관련하여 「건축물분양에관한법률」을 적용 받아야 하는 지, 「주택법」의 적용을 받아야 하는 지 여부

(회신내용) ○「건축물의분양에관한법률」부칙 제3조 제2항에 의하면 이 법 시행 당시 투기과열지구 안에서 건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 업무와 주거를 함께할 수 있는 건축물(20호실 이상인 경우에 한한다)을 건설․공급하기 위하여 종전의 주택법 제38조 제3항의 규정에 의하여 시장․군수 또는 구청장으로부터 입주자모집승인을 얻거나, 입주자모집승인을 신청한 분에 대하여는「건축물의분양에관한법률」부칙 제3조 제1항의 규정에 불구하고 종전의 주택법을 적용토록 하고 있으나 종전 주택법 제38조 제3항에 의한 입주자 모집승인을 얻어야 하는 대상으로서 분양승인 또는 신청없이 임의 분양한 경우이므로 분양행위 자체가 적법하지 않고 행정절차상 하자가 있는 경우이므로 「건축물의분양에관한법률」을 적용하는 것임(건축기획팀-2031. 2005.12.20).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 13

(질의요지) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 시행 전 분양 모집(일간지 광고 등)을 하고 분양을 하는 경우 법률의 적용을 받는 것인지

(회신내용) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 부칙 제2조에 의하면 이 법은 이 법 시행 후 최초로 분양 받을 자를 모집(공개모집의 방법에 의하지 아니하고 분양 받을 자를 모집하는 경우를 포함함)하는 건축물부터 적용하는 바, 법 시행 전에 분양모집을 한 건축물에 대하여는 위 부칙 제2조의 규정에 의하여 이 법을 적용하지 아니하는 것임(건축기획팀-2073. 2005.12.22).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 14

(질의요지) ○ 종전 주택법 및「주택공급에 관한 규칙」에 의한 “입주자 모집대상(오피스텔 20실 이상)”으로서 현 시점에서 주택법 또는「건축물의 분양에 관한 법률」적용 여부

(회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」부칙 제3조제2항에 의하면 종전의 주택법 제38조제3항의 규정에 의하여 구청장으로부터 입주자모집승인을 얻거나 입주자모집승인을 신청한 분에 대하여는 종전의 주택법을 적용하고 동 법률 제2조(적용례)에서는 이 법 시행 후 최초로 분양받을 자를 모집하는 건축물부터 적용

○ 따라서 질의의 경우 건축주가 종전의 주택법(‘05.4.23이전 주택공급에 관한 규칙 포함)에 의거 입주자모집승인을 얻지 않았거나 신청하지 않은 경우라면 종전의 주택법을 적용할 수 없을 것이며「건축물의 분양에 관한 법률」시행 후 최초로 분양받을 자를 모집하는 경우라면 동 법률을 따라야 할 것임.

○ 아울러 허가권자는 질의의 분양사업자가 주장하는「건축물의 분양에 관한 법률」시행(‘05.4.23) 이전에 행한 분양행위의 “객관성” 인정 여부에 대하여 철저한 검토가 필요할 것이며 특히 강행법규에 위반된 법률행위의 법적 효력 여부를 별건으로 하더라도 오피스텔 입주자모집을 목적으로 하는 근거법령인 종전의 주택법을 따르지 아니한 행위가 이 법에 의한 “목적성 및 객관성” 확보에 어떠한 영향을 주는 지에 대한 명확한 판단이 선행되어야 할 것임(건축기획팀-2124. 2005.12.23).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 15

(질의요지) ○ 사업자가 일단의 대지에 호텔(1동, 12천평), 상업시설(2동, 31천평), 업무시설(사무실 2동 8,600평), 오피스텔(4동 76,000평)등 총 127,600평의 건물을 2005. 4. 22 허가를 받았으며 위의 시설 중 오피스텔(전체)은 󰡐05년 6월에 분양승인을 받아 분양을 완료 하였고 호텔은 직접 또는 위탁 운영할 계획으로 있으며 상업시설은 총 31,000평 중 지하1층의 12,000 여평을 공개모집이 아닌 수의계약 등의 방법으로 1개 업체에 분양(계약서 공증함)하였습니다. 나머지 상업시설 2만 여평, 오피스 8,600평을 앞으로 분양할 계획으로 있는데 이 때 분양하고자 하는 부분의 바닥 면적의 합계가 3천 제곱미터 이상이라면 건축물의 분양에 관한 법률 적용을 받아 분양신고 절차를 이행하여야 하는지?

(회신내용) ○ 사업자는 법 시행 이전에 전체 면적에 대하여 분양 모집한 것이 아니라 특정 매장을 사전 약정에 의거 건축허가와 동시 분양계약 체결하였으나 그 외 시설은 분양모집하지 않았으므로 나머지 분양하고자 하는 시설 면적이 3천 제곱미터를 초과하므로 건축물 분양에 관한 법률 적용을 받음(건축기획팀-556. 2006.01.31).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 16

(질의요지) ○ 건축물 연면적 4천제곱미터 중 사용승인 전에 바닥면적 합계 2,500제곱미터만을 분양하고자 하는 경우 「건축물의 분양에 관한 법률」적용 대상인지

(회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」제2조제2호에 의하여 ‘분양’이라 함은 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 의미하고, 동법 제3조제1항에서 적용범위를 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상으로 규정하고 있으므로 질의의 경우는 이에 해당되지 아니함(건축기획팀-2188. 2006.04.10).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 17

(질의요지) ○ 주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물 중 주택외의 용도의 건축물에 대한 「건축물의 분양에 관한 법률」적용 여부

○ ‘분양’의 정의

○󰡐재분양󰡑가능 여부

(회신내용) ○ 「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」제2조(적용범위)에서는 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 경우에는 해당될 것입니다. 다만 주택법에 의한 주택 및 복리시설인 경우와 이 법 시행일(‘05.4.23)이전에 분양행위가 있었음이 객관적으로 증명이 되는 경우에는 이 법이 적용되지 아니함.

○ ‘분양’이라 함은 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것이며 아울러 질의의 ‘매각’의 의미가 관련법에 의한 공부상 ‘부동산등기’를 수반하는 것이라면 이 법에서 정하지 않은 것으로 사료됨.

○ 위와 같이 이 법에서 분양의 의미는 ‘분양사업자가 건축하는 당해 건축물’에 한정합니다. 따라서 ‘재분양’에 대하여는 명확한 회신이 어려우나 새로운 분양사업자로서의 지위를 의미한다면 이는 새로운 ‘분양’행위에 해당되는 것임.

참고로 법령을 해석 시는 당해 법령의 입법 목적 및 취지 등을 정확하게 파악한 후 조문을 해석하여야 하며, 이에 반한 해석의 효력은 부인되고 있음(건축기획팀-2373. 2006.04.14).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 18

(질의요지) ○ 상가를 ‘공개경쟁입찰’의 방법으로 분양 시 「건축물의 분양에 관한 법률」위반 여부

(회신내용) ○ 「건축물의 분양에 관한 법률」제3조 및 제5조(분양신고)에 의하면 분양사업자는 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상의 상가 등에 대하여는 허가권자에게 분양가격 등을 정하여 신고하여야 하며 분양 받을 자의 선정은 ‘공개추첨’에 의하도록 규정하고 있습니다. 따라서 분양사업자는 당해 허가권자로부터 신고된 ‘분양가격’으로 ‘공개추첨’을 실시하여야 하며 만약 ‘공개경쟁입찰’ 등 부정한 방법으로 건축물을 분양하는 경우에는 이 법 제9조(시정명령) 및 제10조(벌칙)의 규정이 적용될 수 있음(건축기획팀-3669. 2006.06.07).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 19

(질의요지) ○ 건축허가를 받은 관광숙박시설을 업무시설로 허가사항변경(용도변경)후 분양하고자 하는 경우「건축물의분양에관한법률」적용 여부

(회신내용) ○ 질의의 “업무시설”에 대한 사실관계 파악이 어려우나, 오피스텔로서 20실 이상이 아닌 것으로 판단하여 회신하고자 합니다. 「건축물의 분양에 관한 법률」의하면 ‘관광진흥법에 의한 관광숙박시설’에 대하여는 적용이 배제되고 있으며, 또한 업무시설 중 오피스텔(20실 이상)로서 분양하고자 하는 경우가 아니라면 이 법의 적용 대상이 아닐 것이나 질의의 경우가 이에 해당하는 지 여부에 대하여는 당해 허가권자에게 문의(건축기획팀-4131. 2006.06.29).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 20

(질의요지) ○ ‘05.4.23 이전에 분양행위가 있었음이 인정된 경우 그 이후에 건축허가사항 변경(설계변경)시 「건축물의 분양에 관한 법률」적용 제외 여부

(회신내용) ○ 「건축물의 분양에 관한 법률」부칙 제2조(적용례)에 의하면 이 법은 이 법 시행 후 최초로 분양 받을 자를 모집하는 건축물부터 적용하는 것으로 규정하고 있음.

○ 이와 관련 ‘불소급의 원칙’이란 행정법에 있어서 효력발생 이전에 종결된 사실에 대하여 적용되지 아니하는 것을 의미한다 할 것이므로 이 법 시행 전의 분양행위가 건축물의 규모 등에 대한 변경 없이 종결되는 것에 한하여 이 법의 적용을 제외함이 타당할 것임.

○따라서 질의의 경우가 ‘05. 4.23이전에 분양행위가 있었음이 인정된 경우라 할지라도 이 법이 시행된 후에 건축연면적 증가 등 건축허가사항변경이 되었다면󰡐피분양자 보호’에 미치는 영향 등을 고려한 적의 판단이 필요할 것이므로 법적 권한을 가진 당해 허가권자에게 문의(건축기획팀-4184. 2006.07.03).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 21

(질의요지) ○「주택법」제16조의 규정에 의한 사업계획을 득한 주상복합건축물(아파트420세대, 오피스텔 86실)에 대하여 주택외 시설로 분류된 오피스텔의 분양시 적용법령은?

(회신내용) ○ 질의의 건축물이「주택법」제16조에 의한 사업계획승인을 득한 경우 당해 사업계획에 포함된「건축법」에 의한 건축허가 사항에 대하여는「주택법」제17조에 의거「건축법」제8조의 규정에 의한 건축허가를 받은 것으로 보며, 「건축물의 분양에 관한 법률」제3조의 규정에 의하여 건축허가를 받아 건축하여야 하는 건축물로서「주택법」에 의한 주택 및 복리시설 등을 제외한 건축물은「건축물의 분양에 관한 법률」의 적용을 받는 것임(건축기획팀-3106. 2006.05.17).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 22

(질의요지) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 제3조제1항제1호의 “분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축물”이란?

(회신내용) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 제3조제1항제1호의 규정에서 “분양하는 부분”은 동법 제2조제2호의 규정에 의하여 분양하는 부분을 말하는 것으로 동 규정에 의하면 "분양"이라 함은 동법 제3호의 규정에 의한 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말함.

○ 또한 바닥면적은 건축법 제73조 및 동법 시행령 제119조의 규정에 의하여 산정된 바닥면적이며, 아울러 주택은 건축물의 분양에 관한 법률 제3조제2항제1호의 규정에 의하여 이 법의 적용대상이 아니므로 보다 구체적인 사항은 자세한 자료를 갖추어 당해 지역의 건축허가권자에게 문의(건축기획팀-1834. 2006.03.24).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 23

(질의요지) ○ 오피스텔 가격폭락에 따른 피해보상 등 손해보전 방안 문의

(회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」의 적용대상은 건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 건축하여야 하는 오피스텔(20실 이상) 등의 건축물로서 사용승인 전에 분양하는 건축물로 규정하고 있음.

○ 질의만으로 사실관계를 살펴보면 귀하께서는 2001년 (주)XX건설이 시행․시공하는 오피스텔 184실 중 1실을 분양 받아 소유 중 가격이 폭락하였는바 이에 대한 피해보상 등 손해보전 방안을 묻는 의견으로 판단됨.

○ 따라서 질의의 오피스텔은 건축물의 분양에 관한 법률 시행 이전의 건축물로서 이 법의 적용대상이 아님. 아울러 국토해양부는 이 법에서 정하지 아니한 사인간의 계약과 관련한 손해배상 등 행정처분 권한도 가지지 아니함.

○ 참고로 사인간의 계약에 대하여는 민법 등 관계법령에서 정하는 바에 따라야 할 것으로 사료되며, 필요시「표시․광고의 공정화에 관한 법률(공정거래위원회 소관)」등 소비자보호 관련법령을 운용하는 기관(소비자보호원 등)에 문의(건축기획팀-2913. 2006.05.10).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 24

(질의요지) ○ 주상복합건축물 중 주택외의 용도에 쓰이는 부분에 대하여 분양사업자가 사용승인 전에 건축물의 일부를 분양하고자 분양신고절차를 이행하였으나, 수의계약 요건(공개모집 횟수 2회 이상, 현재 분양신청자 없음)에 해당되어 수의계약으로 분양을 진행 중에 있음. 이 경우 기 분양신고한 부분을 설계변경(121개점포→1개점포)하고, 주택외의 용도에 쓰이는 부분 전체(기 분양신고 부분 포함)를 사용승인전에 1인에게 판매하고자 하는 경우 어떠한 절차를 밟아야 하는지?

(회신내용) ○ 「건축물의 분양에 관한 법률」제2조 제2호에 의거, 분양이라 함은 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말하는 바, 1인에게 판매하고자 하는 경우라면 “건축물의 분양에 관한 법률” 적용대상이 아님. 다만, 기 분양신고를 이행한 부분은 건축물의 분양에 관한 법률 적용상태에 있으므로, 분양신고 철회 절차를 먼저 이행하여야 할 것임.(건축문화팀-1010, 2009.07.02)

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 25

(질의요지) ○ 연면적 3,000제곱미터 이상, 40실인 오피스텔을 신축하여 사용승인 후에 분양하고자 하는 경우 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 분양신고를 하여야 하는지

(회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」제3조제1항 및 동 법률 시행령 제2조에 의하여, 이 법은 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물, 업무시설 등 대통령이 정하는 용도 및 규모의 건축물로서 「건축법」에 따른 건축허가를 받아 사용승인 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용하므로, 질의의 건축물이 사용승인을 받은 건축물이라면 이법 적용대상이 아님.(건축문화팀-1037, 2009.07.10)

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 26

(질의요지) ○ 분양사업자가 건축하는 건축물의 일부에 대하여 매수희망자에게‘매매예약 완결권’만을 부여하는 경우에도 「건축물의 분양에 관한 법률」상 분양에 해당 되는지 여부?

(회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」은 건축물분양과정의 투명성과 거래안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하고자 제정된 법률로서 「건축법」에 따른 건축허가를 받아 건축하는 건축물을 당해 건축물의 사용승인 전에 일정규모(분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축물 또는 20실 이상의 오피스텔 등) 이상을 2인 이상에게 판매하는 경우에 적용됨.

○「건축물의 분양에 관한 법률」은 건축물을 사용승인 후에 분양하거나, 3천 제곱미터 미만의 분양 또는 1인에게만 판매하는 경우 등에는 이를 적용하지 않는 바, 이와 같이 개별 건축물 판매에 관한 사항이 「건축물의 분양에 관한 법률」 적용범위에 포함할 것인지 여부는 당해 건축물의 건축주가 결정하고 있음.

○ 따라서 일종의 형성권이라 할 수 있는 매매예약완결권의 「건축물의 분양에 관한 법률」 적용여부도 당해 매매예약완결권을 발생토록 하는 원인(대가의 지급여부) 및 행사기간의 기산점(당해 건축물의 사용승인 이전인지 여부) 등 당사자 간의 약정체결내용 등을 종합적으로 검토하여 건축주가 판단할 사항임.(건축문화팀-1662, 2009.11.06)

【질의회신】건축주가 동일한 경우 인접건축물의 적용여부

(질의요지) ○ 일단의 토지를 다수의 필지(24건)로 분할한 후 분할된 필지별로 각각 건축허가(건축주는 동일)를 받고 이를 분양하고자 하는 바, 각각의 건축허가건별로는 건축물 분양신고대상에 해당되지 않으나, 각각의 건축물별 분양면적을 합산할 경우 3천 제곱미터를 초과할 경우 건축물의 분양에 관한 법률 적용대상인지 여부?

(회신내용) ○ 「건축물의 분양에 관한 법률」은 건축물분양과정의 투명성과 거래안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하고자 제정된 법률로서 「건축법」 제11조의 규정에 의한 건축허가를 받아 건축하는 건축물을 당해 건축물의 사용승인 전에 일정규모(분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축물 또는 20실 이상의 오피스텔 등) 이상을 2인 이상에게 판매하는 경우에 적용됨.

○ 따라서 서로 인접하거나, 연접된 토지에 동일인의 명의로 각각 다른 건의 건축허가를 받은 때 「건축물의 분양에 관한 법률」 적용대상 여부의 판단은 각각의 건축허가 건별로 개별건축물의 분양면적을 기준으로 결정됨.(건축문화팀-1812, 2009.11.26)

【질의회신】주상복합 아파트 분양관련 질의

(질의요지) ○ 99.7.29 건축허가(2003.10 준공)되어 「주택공급에 관한 규칙」을 적용받지 않는 건축물의 경우 분양과정에서 분양면적에 지하주차장 면적을 포함할 수 있는지?

○ 질의 1의 건축물의 분양과정에서 공급면적에 산입되는 공용 면적에 전체 공용(「주택공급에 관한 규칙」제8조에 의한 기타 공용면적에 해당하는 것으로 판단됨)면적을 포함시킬 수 있는 지?

(회신내용) ○「주택공급에 관한 규칙」을 적용받지 않는 건축물이며,「건축법」상 분양면적에 대한 구체적인 기준이 없으므로 공급면적에 포함할 수 있음(건축기획팀-7237. 2006.12.06).

【질의회신】숙박업소 일반분양 가능 여부1

(질의요지) ○ 갑이라는 자가 건축법상 숙박업 용도로 신축한 건물의 객실 다수를 분양한 다음 객실 분양 받은 사람에게 재 임대 받아 갑의 명의로 숙박업 신고를 할 경우 객실을 다른 사람에게 분양한 것과 관계없이 숙박업 영업신고 수리가 가능한지 여부

(회신내용) ○ 공중위생관리법 제2조제1항제2호에 의하면 ‘숙박업이라 함은 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업을 말한다’고 규정하고 있고, 동법 제3조제1항에 의하면 ‘공중위생영업을 하고자 하는 자는 공중위생영업의 종류별로 보건복지부령이 정하는 시설 및 설비를 갖추고 시장․군수․구청장에게 신고하여야 한다’고 규정하고 있음. 또한 공중위생관리법령상 공중위생영업중의 하나인 숙박업을 영위하고자 하는 자가 숙박시설을 일반인에게 분양한 후 그들로부터 이를 임차하여 숙박업 영업을 할 수 없다는 관련규정은 없음.

○ 따라서 공중위생관리법 제3조의 규정에 의거 숙박업을 하고자 할 경우 동 건축물이 건축법 등 관련법령에 의거 숙박시설로 건축허가가 되어 있고, 동 숙박시설을 숙박업자가 일반인에게 분양 후 그들로부터 이를 다시 임차하여 숙박업 영업을 할 경우에는 영업신고가 가능할 것으로 판단됨(건축기획팀-5401. 2007.10.09)

【질의회신】숙박업소 일반분양 가능 여부2

(질의요지) ○ 「관광진흥법」을 적용하지 않는 일반숙박시설 중 호텔(객실 내 주방이 있는 형태, 연면적 377,435㎡, 1,874실) 분양 시 「건축물의 분양에 관한 법률」을 적용하여 분양이 가능한 지

(회신내용) ○ 「건축물의 분양에 관한 법률」은 「건축법」 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 동법 제18조의 규정에 의한 사용승인 전에 분양하는 건축물로서 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물 등을 대해 적용되며, 「관광진흥법」에 의한 관광숙박시설 등 「건축물의 분양에 관한 법률」 제3조제2항에 따른 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니함.

○ 따라서, 「관광진흥법」에 의한 관광숙박시설이 아닌 경우로서 「건축법」 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 사용승인 전에 분양하는 건축물의 바닥면적 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물이라면 「건축물의 분양에 관한 법률」이 정하는 바에 따라 분양할 수 있을 것으로 사료되나, 시설 기준, 영업신고, 구분소유권 등에 관한 관계법령에도 적합하여야 할 것임.(건축문화팀-44, 2009.05.22)

【질의회신】숙박업소 일반분양 가능 여부3

(질의요지) ○「관광진흥법」에 의한 관광숙박시설이 아닌 일반숙박시설(호텔)인 경우 「건축물의 분양에 관한 법률」을 적용하여 분양이 가능한 지

○ 일반분양에 앞서 청약자격을 제한하여 우선공개모집하고 나머지 비율을 일반공개분양 하는 것을 분양광고안에 포함할 경우 건축물의 분양에 관한 법률 적합여부

○ 분양광고안에 “건축물 사용승인 후 호텔 운영 관리는 별도의 호텔 운영규정에 따른다”는 사항을 포함할 경우 건축물의 분양에 관한 법률 적합여부

(회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」제3조제1항 및 제2항에 의거, 질의의 건축물이 「관광진흥법」에 의한 관광숙박시설이 아닌 경우로서 「건축법」에 따른 건축허가를 받아 사용승인 전에 분양하는 바닥면적 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물이라면 건축물의 분양에 관한 법률이 정하는 바에 따라 분양할 수 있을 것으로 사료되나, 시설 기준, 영업신고, 구분소유권 등에 관한 관계법령에도 적합하여야 할 것임.

○「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」 제8조제3항에 의거, 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상인 구분소유권, 연면적의 5분의 1이상인 구분소유권에 대하여는 일반분양분에 앞서 청약자격을 제한하여 우선적으로 공개할 수 있으며, 이 경우 분양광고에는 동조 제1항제12호에 따라, 우선 공개모집하는 업종, 건축물내 위치, 전체 분양면적 중 우선모집 면적비율, 피분양자의 자격제한 등 우선 공개모집의 내용에 관한 사항을 포함하여야함.

○ 다만, 귀 질의 분양광고안에 대한 적정여부는 당해 분양사업계획 내용 등에 따라 분양신고 수리권자(허가권자)가 판단할 사항임

○ 또한,「건축물의 분양에 관한 법률」 상의 분양광고에는 동 법률 제6조제2항 및 동 법률 시행령 제8조 제1항 각호의 사항을 포함하도록 하고 있으나, “건축물 사용승인 이후 관리규약”등에 관한 사항은 별도로 정하고 있지 않음.(건축문화팀-1008, 2009.07.06)

【질의회신】신탁계약방식 사업에 있어 대지소유권의 확보

(질의요지) ○ 분양사업자가 건축할 대지를 매입하고 신탁회사와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하여 신탁등기가 경료된 후 분양승인 신청을 한 경우, 분양사업자가 건축할 대지의 소유권을 확보하지 못한 경우로 보아 분양신고필증 교부를 거부하는 것이 타당한지?

(회신내용) ○ 피분양자 보호를 위하여 건축물의 분양에 관한 법률 제4조제1항에는 신탁계약의 체결이나 분양보증계약을 체결한 경우 착공신고 후 분양(선분양)을 할 수 있도록 규정하고 있음. 또한 동법 제4조 제6항에는 건축할 대지의 소유권도 확보하지 않은 채 분양함으로 인한 피분양자의 피해발생을 위해 분양사업자로 하여금 소유권을 확보토록 규정

○ 신탁계약이 체결되면 분양사업자의 건축할 대지의 소유권은 신탁등기로 인해 신탁사로 이전하게 되지만, 이는 신탁의 목적(건축물의 분양에 관한 법률상의 선분양에 따른 피분양자 보호)을 달성하기 위하여 신탁법 및 신탁업법에 의하도록 하고 있는 것임.

○ 이는 신탁사의 공익적 기능 등으로 인하여 건축물의 분양에 관한 법률은 선분양에 따른 피분양자 보호를 위한 제도로 신탁계약을 분양보증제도와 함께 도입한 것이므로 허가권자는 위에서 규정한 내용의 취지 등을 종합검토하여 신고처리를 하여야 할 것임(건축기획팀-2230, ‘07.4.25).

【질의회신】신탁회사와 신탁계약 및 대리사무계약 체결

(질의요지) ○ 분양사업자가 건축물의 분양에 관한 법률에 의한 분양신고를 위해 신탁회사와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 반드시 건축할 대지의 소유권을 확보하여야 하는지
(회신내용) ○ 신탁계약시 신탁회사(수탁자)가 피분양자를 보호하고 분양사업자(위탁자)가 부담하는 채무 불이행시 신탁부동산을 환가·처분하여 정산하는 등 거래안전성을 확보하기 위해서는 수탁자가 건축할 대지의 소유권을 보전·관리함이 불가피하므로 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 반드시 분양사업자가 건축물 대지의 소유권을 확보하지 않아도 됨.

○「건축물의 분양에 관한 법률」제4조 제5항 ‘건축할 대지의 소유권을 확보하여야 한다’는 의미는「건축물의 분양에 관한 법률」에 따라 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하여 신탁등기를 완료(토지등기부상 신탁을 원인으로 소유권이 신탁사로 이전)한 경우를 포함한다고 보아야 타당함(건축기획팀-2153. 2007.04.23).

【질의회신】신탁계약의 인정여부

(질의요지) ○「간접투자자산운용업법」에 의해 투지신탁회사(위탁자)가 투자자로부터 자산에 운용할 목적으로 자금 등을 모아 수탁자인 은행의 명의로 수탁등기하여 자산을 투자․운용토록 하고, 건축주(분양사업자)가 은행과 지상권설정계약을 체결하여 20실 이상의 오피스텔을 건축하고 있는 경우 건축물의 분양에 관한 법률에 의한 신탁계약이 체결된 것으로 보아 분양이 가능한지?

(회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」에 의한 건축물 분양제도는 분양과정의 투명성과 거래 안전성을 확보하여 피분양자를 보호하기 위한 것임

○ 따라서, 건축물 분양사업자가 건축물을 분양하기 위하여는 「건축물의 분양에 관한 법률」제4조제5항에 의거 건축할 대지의 소유권을 확보하고, 저당권․가등기담보권․전세권․지상권 및 등기되어 있는 부동산임차권을 말소하여야 하며,「신탁업법」에 의한 신탁회사와 신탁계약 및 대리사무계약 체결 등을 하여 분양하여야 함(단, 신탁회사가 분양사업자로 되는 신탁계약이 체결된 경우에는 착공신고 후 분양을 위한 별도의 신탁계약을 요하지 아니함).
○ 질의의 경우 설정된 저당권이 해제되어야 할 것으로 판단되며, 또한 질의의 경우가 위 「건축물의 분양에 관한 법률」에 의한 적법한 신탁계약인지 여부는 분양신고업무를 담당하는 해당 지자체에서 당해 계약내용 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항임(건축문화팀-7, 2008.03.31)

【질의회신】신탁계약체결 후 분양대금의 토지매입비로 사용가능여부

(질의요지) ○ 분양사업자가 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하고 「건축법」제21조에 따른 착공신고 후 분양을 한 경우로서 신탁회사가 사업진행기간 중에 수납한 분양대금을 당해 건축대지의 토지매입비의 상환에 사용할 수 있는지 여부?

○ 이 경우, 시공사가 토지원리금 보증 및 책임준공에 대한 계약을 체결하여 시공 할 예정인 경우 토지매입비 상환 가능 여부?

○ 대리사무계약 내용 중 자금 집행순서에 의하여 집행하는 과정에서 토지비만 제외하고 집행하는 것은 모순된 결과라고 생각하는데 이에 대한 답변은?

(회신내용) ○ 건축물 분양제도 도입 · 시행(‘05.4.23) 이후 동 제도 운영과정에서 피분양자에 대한 보호장치가 마련된 상태에서도 건축물 공급자에게 과도하게 적용되는 규제를 완화하기 위하여 「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」은 개정 하여 신탁계약방식에 의해 건축물 분양사업을 시행하는 경우 토지매입비 원리금 상환 등 분양대금의 사용에 대하여는 당해 신탁계약 내용 등에 따라 사용․관리할 수 있도록 하였음.(건축문화팀-141, 2008.09.08)

【질의회신】신탁회사가 분양사업자로 되는 신탁계약 체결 시 대리사무 계약체결은?(1)

(질의요지) ○ 신탁회가가 분양사업자로 되는 신탁계약이 체결된 경우 착공신고 후 분양을 위한 별도의 신탁계약을 요하지 아니하도록 하고 있는 바, 이 경우 대리사무계약이 필요한지 여부?

(회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」 제4조제2항에 따르면 “신탁회사가 분양사업자로 되는 신탁계약이 체결된 경우에는 착공신고 후 분양을 위한 별도의 신탁계약을 요하지 아니한다”라고 규정하고 있음.

○ 신탁회사가 분양사업자로 되는 신탁계약의 경우 신탁회사가 분양사업자로서 개발자금의 조달, 건축물의 건설․분양 등을 행하게 되므로 별도의 대리사무계약 체결을 요하지 아니할 것임.

○ 다만, 피분양자 보호를 위하여 당해 신탁계약 내용에는 부도․파산 등으로 중도에 신탁계약을 정산할 때 그 신탁재산은 피분양자의 분양대금 반환에 최우선 지급하여야 한다는 내용이 포함되어야 할 것임.(건축문화팀-107, 2008.07.28)

【질의회신】신탁회사가 분양사업자로 되는 신탁계약체결 시 대리사무 계약체결은(2)

(질의요지) ○ 신탁회사가 분양사업자가 되는 신탁계약이 체결된 경우에는 착공신고 후 분양을 위한 별도의 신탁계약을 요하지 아니한다고 규정하고 있는데, 이 경우 별도의 대리사무계약을 체결해야 하는지 여부

(회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」제4조제1항제1호에 따르면, 분양사업자는 신탁업법에 의한 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하고 착공신고 후 분양토록 하고 있으나, 동 규정 적용과 관련하여 신탁회사가 분양사업자로 되는 신탁계약이 체결된 경우에는 사전분양에 대한 피분양자 보호 장치가 확보된 것이므로, 착공신고 후 분양을 위한 별도의 신탁계약을 요하지 아니하도록 하고 있음.

○ 따라서, 신탁회사가 분양사업자로 되는 신탁계약이 체결된 경우에 착공신고 후 분양을 위한 별도의 신탁계약을 요하지 아니하는 바, 신탁계약의 목적 달성을 위하여 부수되는 업무인 대리사무계약 체결을 요하지 아니할 것이나,

○ 다만, 신탁회사가 분양사업자로 되는 신탁계약에는 피분양자 보호를 위해 「건축물의 분양에 관한 법률」 시행령 제3조 및 시행규칙 제2조에서 정하고 있는 내용을 반드시 포함되어야 할 것임.(건축문화팀-1397, 2008.09.22)
【질의회신】연대보증 건설업자의 요건

(질의요지) ○ 분양사업자가 골조공사 3분의 2이상 완료 후 분양하고자 할 경우 “다른 건설업자 2이상의 연대보증”을 받도록 규정하고 있는 바, “다른 건설업자 2이상의 연대보증”의 의미와 지자체의 분양업무 담당 부서는?

(회신내용) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 제4조(분양시기 등)에 따라 분양사업자는 당해 건축물의 사용승인에 대하여 다른 건설업자 2이상의 연대보증을 받아 공증을 받은 경우에는 골조공사 3분의 2이상 완료 후에 분양할 수 있음.

○ 여기에서 “다른 건설업자 2이상의 연대보증󰡓이란 당해 분양사업자 및 시공사와 관련이 없는 건설업자 2개사 이상이 연대한 보증행위 ”를 의미하며 동 법률과 관련한 업무는 지방자치단체의 건축허가부서에서 담당(건축기획팀-537. ‘05.10.4).

【질의회신】연대보증을 할 수 있는 건설업자의 요건

(질의요지) ○「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」제5조 제2호에 의하면 “연대보증 대상 건설공사에 해당되는 용도의 건축물을 시공한 실적이 있고, 최근 5년간 수주한 금액이 연대보증 대상 건설공사의 계약금액의 2배 이상일 것” 이라고 규정되어 있음

○ 동규정에서 “연대보증 대상 건설공사에 해당되는 용도의 건축물을 시공한 실적”이라 함은 해당용도 건축물의 규모와 용도를 의미하는 지 아니면 해당용도 건축물만을 의미하는지

○ 분양대상 건축물이 근린생활시설인 경우 건축법시행령 별표 1 제7호 규정에 의한 판매시설을 시공한 실적이 있는 건설업자도 연대보증을 할 수 있는 실적이 있는 것으로 볼 수 있는지

○ 분양대상 건축물이 복합건축물(운동시설, 근린생활시설, 교육연구시설) 용도인 경우 연대보증 건설업자가 근린생활시설 및 교육연구시설의 시공실적만 있고 운동시설에 대한 시공실적이 없어 운동시설의 용도를 분양 대상에서 제외하고 동 복합건축물에 대한 연대보증을 할 수 있는지

(회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」에 연대보증을 할 수 있는 건설업자의 요건 등을 규정한 것은 분양하고자 하는 건축물의 용도 및 규모에 해당하는 건축물을 시공한 실적이 있는 건설회사가 보증을 하도록 하여 건축물의 분양과정의 투명성과 거래안전성을 확보하여 피분양자를 보호하고자 한 것임.

○「건축물의 분양에 관한 법률시행령」제5조 제2호의 “연대보증 대상 건설공사에 해당되는 용도의 건축물을 시공한 실적”이라 함은 연대보증 대상 건축공사의 규모를 포함하여 당해 용도의 건축물의 시공 실적을 판단하여야 할 것임.

○ 건축법시행령에 의한 건축물의 용도분류에 의하면 근린생활시설의 일부는 일정규모이상인 경우 판매시설로 분류되는 바, 판매시설을 시공한 실적이 있는 경우 근린생활시설의 시공실적을 포함한다고 볼 수 있을 것이나 이 경우에도 시공실적이 있는 판매시설의 건축공사 규모와 연대보증 대상 규모 등을 감안하여 판단하여야 할 것임.

○ 분양대상 건축물이 복합용도인 경우에는 복합용도 각각에 해당하는 시공실적이 있는 건설회사가 연대보증을 하여야 할 것인 바, 복합용도의 건축물 중 시공실적이 없는 용도에 해당하는 부분을 의도적으로 분양면적에서 제외하고 나머지 용도에 해당하는 시공실적만 있는 건설회사로 연대보증을 하도록 하는 것은 법령의 취지에 적합하지 아니함(건축기획팀-5142. 2007.09.19).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률에 대한 해석(1)

(질의요지) ○ 상기 법령에서 “연대보증 대상 건설공사에 해당되는 용도의 건축물을 시공한 실적”이라 함은 건축물의 규모와 용도를 뜻하는지 아니면 용도만의 실적을 뜻하는지

○ 분양대상 건축물이 근린생활시설인 경우 건축법시행령 별표1 제7호 규정에 의하여 판매시설을 시공한 실적이 있는 건설업자도 연대보증을 할 수 있는지

○ 분양대상 건축물이 복합건축물(운동시설, 근린생활시설, 교육연구시설) 용도인 경우 연대보증 건설업자가 근린생활시설 및 교육연구시설의 시공실적만 있고 운동시설에 대한 시공실적이 없어 운동시설의 용도를 제외(분양 대상에서 제외하고 건축주가 소유함)한 경우 당해 건축물에 대한 건설업자의 연대보증이 가능한지 여부

(회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」제4조 및 동법 시행령 제5조에서 2이상 건설업자의 연대보증을 받는 것은 분양의 투명성과 거래의 안전성을 확보하여 피분양자의 보호에 있다 할 것이므로 연대보증 대상 건설공사에 해당되는 용도의 건축물을 시공한 실적이라 함은 연대보증 대상 건축물의 규모에 해당되는 용도를 시공한 실적으로 보는 것이 타당함.

○ 상기 법령에 “연대보증 대상 건설공사에 해당되는 용도의 건축물”로 규정하고 있으므로 근린생활시설은 근린생활시설의 시공실적이 있는 건설업자만이 연대보증이 가능함.

○ 건축물은 복합용도로 건축할 경우도 유기적으로 연결되어 있으며 또한 연대보증 건설업자의 시공능력을 판단하는 것으로 분양대상의 복합용도 건축물의 전체에 대한 시공실적이 있는 건설업자가 보증하여야 함(건축기획팀-4750. 2007.08.31).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률에 대한 해석2

(질의요지) ○ 건축허가를 받아 사용승인전에 분양하는 면적이 3천제곱미터 이상인 건축물의 경우, 건축법 시행령 별표1에서 규정한 용도 전체에 대하여 건축물의 분양에 관한 법률 적용 가능한지 여부(예 : 일반숙박시설(호텔))

○ 건축물 분양에 관한 법령에서 정하는 내용을 포함한 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 분양신고 수리 가능한지, 건축물 분양에 관한 법령에서 규정한 사항 외 필요시 주택법 등 타법령에서 규정하고 있는 사항을 신탁계약 및 대리사무계약 내용에 명시하여야 하는지 여부

○ 건축물 분양에 관한 법률에 따른 분양신고 수리시 분양건축물의 운영 및 유지관리 부분 등에 대해서 별도 검토할 사항은 아닌지 여부

(회신내용) ○ 「건축물의 분양에 관한 법률」은 당해 건축물의 용도에 관계없이 건축법에 따른 건축허가를 받아 사용승인전에 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물 등에 적용되며, 다만 건축물의 분양에 관한 법률 제3조제2항의 규정에 따라 타법령에서 분양방법을 별도로 정하고 있는 관광숙박시설, 주택 및 복리시설, 아파트형공장, 노인복지시설 등은 이 법을 적용을 받지 아니함.

따라서,「관광진흥법」에 의한 관광숙박시설에 해당하지 않는 일반숙박시설을 사용승인 전에 3천제곱미터 이상을 분양하고자 하는 때에는 건축물의 분양에 관한 법률에서 정하는 바에 따라 건축물의 분양신고 및 분양절차(공개모집,공개추첨) 등을 이행하여야 할 것임.

○ 분양사업자와 신탁업자간에 체결하는 신탁계약 및 대리사무계약은 피분양자 보호를 위하여 “피분양자의 소유권등기 전일까지의 토지와 그 정착물의 소유권 관리에 관한 사항 등” 건축물의 분양에 관한 법률령에서 정하는 내용을 포함하여야 하며, 동 법령에서 정한 사항 이외의 내용에 대한 적용 여부는 신탁계약 및 대리사무계약 내용의 적정성 여부 검토시 건축허가권자가 건축물 분양신고․수리과정에서 판단하여야 할 사항입니다.

○ 「건축물의 분양에 관한 법률」은 건축물의 사용승인전에 선분양하여 분양사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우에 피분양자를 보호하고자 당해 건축물의 분양(사용승인을 포함)의 이행 또는 납부한 분양대금의 환급 등이 가능하도록 하고자 하는 제도로서 특정규정(전매제한 등)을 제외하고는 건축물 분양신고 후 사용승인 전까지 제한적으로 적용되므로 사용승인 후 분양건축물의 운영 및 유지관리에 관한 사항을 별도로 규정하고 있지 않으므로, 사용승인 후 분양건축물의 운영 및 유지관리에 관한 사항 등은 별도의 적용 법률에서 정하는 바에 따라야 할 사항임.(건축문화팀-1107, 2009.07.21)

【질의회신】신탁계약체결로 건축주의 명의가 변경될 경우 관할 관청 변경사항 신고여부

(질의요지) ○ 분양이 진행중인 건축물에 대하여 대리사무신탁에서 관리형토지신탁으로 변경하면 건축주 명의가 시행사에서 신탁회사로 변경이 되는 바, 이 경우 관할 관청의 변경사항의 신고 여부?

(회신내용) ○ 건축물을 분양하고자 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자와 체결한 신탁계약 및 대리사무계약의 체결내용은 건축허가권자로부터 분양신고 사실을 통보 받은 경우에는 이를 변경할 수 없음.

○「건축물의 분양에 관한 법률」은 건축물분양과정의 투명성과 거래안전성을 확보하여 건축물을 분양받는 자를 보호하고자 제정된 법률로서

○ 이를 위해 분양사업자는 ①신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받는 경우에는 착공신고 후에 ② 당해 건축물의 사용승인에 대하여 다른 건설업자 2 이상의 연대보증을 받아 이를 공증받은 경우에는 골조공사의 3분의 2이상 완료후에만 건축허가권자에게 건축물분양신고를 이행한 후 분양하도록 그 시기를 제한하고 있음.

○ 특히, 신탁업자 등의 분양보증은 신탁업자가 판매하는 신탁상품의 내용과 관계없이 분양사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 당해 건축물의 분양(사용승인을 포함한다)의 이행 또는 납부한 분양대금의 환급(피분양자가 원하는 경우에 한한다)을 책임지는 보증을 말하는 것으로서 이를 위해 분양사업자가 신탁업자와 체결하여야 하는 신탁계약 및 대리사무계약의 체결내용은 건축물의 분양에 관한 법령에 구체적으로 명시되어 있음.

○ 따라서 위 조건들을 모두 충족하여 건축허가권자로부터 분양신고를 통보 받은 후 건축물의 분양을 진행하거나 마친 건축물의 신탁계약의 체결은 그 내용을 변경할 수 없음.(건축문화팀-1779, 2009.11.20)
【질의회신】신탁계약방식 사업에 있어 분양대금의 사용

(질의요지) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 적용대상인 업무시설 및 근린생활시설의 분양수입금을 “공사 선수금” 으로 지출이 가능한지

(회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」시행령 제3조제3항에 따라 신탁회사는 당해 사업의 분양수입금을 “신탁계약 및 대리사무계약”에서 정한 목적으로만 사용하여야 함. 따라서 신탁회사가 분양수입금을 공사선수금으로 지출 가능한지 여부에 대하여는 분양사업자와 신탁회사 간에 체결된 “신탁계약 및 대리사무계약내용”에 따라야 할 것임(건축기획팀-56, ‘06.1.3).

【질의회신】근저당 및 지상권 말소

(질의요지) ○「건축물의 분양에 관한 법률」적용대상 건축물의 건축허가 신청시 근저당 및 지상권 말소 필요 여부

(회신내용) ○ 분양사업자가 상가 등 건축물을 분양하고자 하는 경우에는 「건축물의 분양에 관한 법률」제4조제1항에서 정하는 바에 따라 건축허가를 득하고 착공신고를 한 후에 분양이 가능하도록 되어 있습니다. 또한 건축주는 건축허가 신청시 당해 허가권자에게 건축법 시행규칙 제6조제1항제1호에서 정한 건축할 대지에 대한 소유권 또는 사용에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출하여야 합니다. 따라서 건축허가신청 시는 건축법령 및 관계법규에서 정한 바에 따라야 하는 것이며 지상권 등 건축할 대지의 사용 권리에 대한 판단은 민법 등 관계법령에 따라야 할 것이므로 법령을 집행하는 당해 허가권자에게 문의(건축기획팀-2867. 2006.05.08).

【질의회신】분양보증 기간

(질의요지) ○「건축물의 분양에 관한 법률」에 의한 분양보증 기간은 보존등기일까지인지 또는 입주일(임시사용에 의한 입주일 포함)까지인지

(회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」의 목적이 건축물 분양과정의 투명성과 거래안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하고자 한 것이므로 분양보증기간은 보존등기일까지로 하여야 함(건축기획팀-4563. 2007.08.21).

【질의회신】분양신고 첨부서류

(질의요지) ○ 분양신고를 하는 때에 첨부서류로서 신탁업법에 의한 신탁계약서 및 대리사무계약서가 아닌 토지사용승낙서, 토지매매대금반환채권의 금전신탁계약서, 대리사무계약서 제출로 갈음할 수 있는 지 여부

(회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」제5조(분양신고)에 의거 분양사업자가 건축물을 분양하고자 할 때에는 신탁업법에서 정한 신탁계약서 및 대리사무계약서 등을 허가권자에게 제출하여야 하는 것이며 분양사업자와 신탁사 간 신탁계약의 체결요건이 토지사용승낙서 등으로 가능한 지 여부는 당사자 간 계약에 의하여 결정할 사항으로 사료됩니다. 아울러 건축법 제16조의 규정에 의거 착공신고 후 건축물을 분양하고자 할 경우에는 신탁업법에서 정한 신탁계약서 및 대리사무계약서에 의한 방법 외에 금융기관 등으로부터 분양보증을 받은 때에도 분양신고를 신청할 수 있으며 당해 건축물의 사용승인에 대하여 다른 건설업자 2 이상의 연대보증을 받아 이를 공증받은 경우에는 골조공사의 3분의 2이상 완료 후 분양신고를 득한 후 건축물을 분양할 수 있음(건축과-4840. 2005.08.23).

【질의회신】분양신고 1

(질의요지) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 부칙 제2항의 규정과 관련하여 법률 시행일 이전에 분양계약한 건축물의 계약잔여분을 사용승인 전에 분양하고자 하는 경우 분양신고를 하여야 하는지

(회신 내용) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 부칙 제2조에 의하면 이 법은 이 법 시행 후 최초로 분양 받을 자를 모집(공개모집의 방법에 의하지 아니하고 분양 받을 자를 모집하는 경우를 포함함)하는 건축물부터 적용하도록 하고 있으므로 법 시행 전 전체 면적에 대하여 분양 모집한 경우라면 이 법의 적용대상에 해당되지 않음(건축과-4732. 2005.08.17).

【질의회신】분양신고 2

(질의요지) 사용승인 전에 건축물의 50%의 부분은 임대를 목적으로, 나머지 부분(3천 제곱미터 미만)은 판매를 목적으로 분양받을 자를 모집하고자 하는 경우 분양신고를 하여야 하는지

(회신내용) 건축물의 분양에 관한 법률은 동법 제3조제1항에 해당하는 건축물인 경우 적용하는 것으로 임대만을 목적으로 하는 것은 이에 해당하지 아니하며 또한 오피스텔로서 20실 미만이거나 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 미만인 경우에도 적용하지 아니하는 바 이를 사용승인 전에 분양하고자 하는 경우 동법 제5조의 규정에 의한 분양신고를 하지 아니하여도 되는 것임(건축기획팀-247. 2005.09.14).

【질의회신】분양신고 3

(질의요지) 건축물의 사용승인 전에 당해 건축물을 사용승인 후에 분양할 것을 안내하는 광고를 하고자 하는 경우에도 분양신고를 하여야 하는지

(회신내용) 건축물의 분양에 관한 법률 제3조의 규정에 의하여 이 법의 적용을 받는 건축물에 대한 분양광고를 하고자 하는 경우에는 동법 제5조의 규정에 의하여 분양신고를 하여야 하며 법 제6조제1항의 규정을 위반하여 분양신고의 수리사실을 통보 받지 아니하고 분양광고를 한 경우에는 동법 제10조제2항제1호의 규정에 의한 처벌을 받게 되는 것임(건축기획팀-367. 2005.09.22).

【질의회신】분양신고 4

(질의요지) 건축물 사용승인 후에 분양계약을 체결하기로 하고 그 분양계약에 대한 사전청약 또는 사전예약을 분양신고를 하지 아니하고도 받을 수 있는지

(회신내용) 건축물의 분양에 관한 법률 제3조의 규정에 의하여 이 법의 적용을 받는 건축물을 분양 하고자 하는 경우에는 동법 제5조의 규정에 의하여 건축허가권자에게 신고를 하여야 하며 법 제6조제1항의 규정을 위반하여 분양신고의 수리사실을 통보 받지 아니하고 분양광고를 한 경우에는 동법 제10조제2항제1호의 규정에 의한 처벌을 받게 되는 것임(건축기획팀-388. 2005.09.23).

【질의회신】분양신고 5

(질의요지)

A 부분
B 부분

- A 부분 : 2005. 4. 22 이전허가 (분양승인 대상 면적 이상)
- B 부분 : 2005. 4. 23 이후 설계변경 (분양승인 대상면적 이하)
- A` 부분 : 임의분양 후 남은 면적 (분양승인 대상면적 이하)

○ A가 05.4.22. 이전에 임의분양을 모두 하였다면 A와 B를 모두 분양신고를 해야 하는지?

○ A가 05. 4. 22이전에 일부 임의분양하고 나머지 A`가 분양승인 대상면적 이하인 경우 A`를 B와 합하여 분양승인 신고 대상면적 이상 이면 분양신고를 하여야 하는지?

(회신내용) ○ A. B 모두 분양승인신고 대상이 아님.
○ A`, B 모두 분양신고 대상이 아님(건축기획팀-1621. 2005.12.01).

【질의회신】분양신고 여부 6

(질의요지) 건축물의 분양에 관한 법률 제3조 제1항에 의하면 󰡒사용승인 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다.󰡓라고 하였는데 일반건축물로 사용승인을 득한 건축물을 집합건축물로 전환한 후 분양할 경우 건축물의 분양에 관한 법률에 의거 분양신고를 하여야 하는지

(회신내용) 집합건축물로 전환된 건축물은 건축물의 분양에 관한 법률 제3조 제1항에 의거 사용승인 전에 분양하는 건축물에 해당하지 아니하므로 분양신고 없이 분양가능함(건축기획팀-3807. 2006.06.13).

【질의회신】분양신고 요건

(질의요지) 법 제4조 제3항의 규정에 따라 신탁업법에 의한 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하거나 금융기관 등으로부터 분양보증을 받은 경우에는 동법시행령 제3조 제1항에 따라 󰡐피분양자의 소유권 등기일까지의 토지와 그 정착물의 소유권 권리에 관한 사항󰡑포함하도록 되어 있어 주택법 제40조(저당권설정등의 제한), 동법시행령 제45조(부기등기 등)과 같이 피분양자를 보호할 수 있을 것으로 사료되는 바, 다른 건설업자의 연대보증을 받아 분양 할 경우에도 󰡐토지의 소유권에 대한 규정(부기등기등)󰡑을 분양신고 요건으로 포함하여야 하는지?

(회신내용) 분양계약의 완성은 대상 건축물이 피분양자에게 이전(소유권등기 이전포함)되었을 경우이므로 분양신고이후 입주시까지 피분양자의 동의없이 토지에 대한 저당권 등이 설정이 된다면 입주시기의 지연, 건축물(토지 포함)의 소유권 이전등기가 불가하여 피분양자의 피해가 예상되므로 토지에 대한 부기등기 등이 분양신고 요건이라는 설(건축기획팀-4464. 2006.07.14).

【질의회신】분양건축물의 사용승인

(질의요지) 분양을 목적으로 하는 공동주택의 건축물이 대출의 담보물이 된 경우에 당해 건축물의 사용승인이 가능한지?

(회신내용) ○ 건축법 제8조제1항 및 영제9조제1항의 규정에 의하여 건축물의 건축허가를 받고자 하는 자는 동법시행규칙 제6조제1항의 규정에 의거 건축허가 신청서에 󰡒건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 증명하는 서류󰡓(분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축하는 경우에는 건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류)를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 함.

○ 건축법 제18조제1항의 규정에 따라 건축주는 제8조의 규정에 의하여 허가를 받은 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하고자 하는 경우에는 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 하며 허가권자는 그 신청서를 접수한 날부터 국토해양부령이 정하는 기간 내에 건축주에게 사용승인서를 교부하여야 함.

○ 허가권자는 제18조의 규정에 의한 그 건축물의 사용승인은 법 제8조의 규정에 의한 건축허가의 규정대로 이행하였는지를 검토하여야 하는 것이므로 이 경우에도 당해 건축물의 대지의 소유에 관한 권리가 있어야 하는 것이니 “건축물의 소유에 관한 권리”가 무엇인지 그 사용승인이 가능한지 여부 등 사실판단과 관련된 더 자세한 사항은 은 현지 현황을 잘 알고 있고 종합행정을 수행하고 있는 허가권자에게 문의(건축기획팀-788. 2006.02.08).

【질의회신】사전분양 신고 요건

(질의요지) ○ 건축물의 분양에 관한 법률에 의거 분양하고자 하는 건축물의 사용승인에 대해 다른 건설업자 2 이상의 연대보증을 받아 사전 분양하는 경우 분양신고 요건으로서 “피분양자의 소유권등기 전일까지의 토지와 그 정착물의 소유권 관리”에 관한 규정을 포함하여야 하는지

(회신내용) ○ 건축물의 사용승인에 대한 보증이라 함은 건축법의 규정에 따라 건축허가 또는 신고한 사항대로 건축물의 건축공사를 완료하고 그 사용이 가능하도록 이행할 것을 책임지는 보증을 의미하므로 사용승인 이후 보존등기 된 당해 건축물의 소유권에 대해서는 계약 당사자 간 분양계약의 내용에 따라 피분양자의 소유권등기가 가능할 것으로 판단되므로 건축물의 분양에 관한 법률에 별도로 “피분양자의 소유권등기 전일까지의 토지와 그 정착물의 소유권 관리”에 대해 규정하지 않음(건축기획팀-5374. 2006.09.04).

【질의회신】건축물 분양광고1

(질의요지) ○ 건축주가 시공 중인 건축물(연면적 11,546㎡ 근린생활시설 및 업무시설)에 대해 분양신고를 하지 아니한 상태에서 지역 생활정보지 및 전단지에 준공․입주예정월․건물투시도, 대지위치 등을 표시하여 광고하는 것이 건축물의 분양에 관한 법률에 의한 분양광고에 해당되는지 여부

(회신내용) ○ 일정 건축물을 「건축법」에 의한 사용승인 이전에 분양하고자 할 때에는 「건축물의 분양에 관한 법률」 (이하 “건축물의 분양에 관한 법률”이라 함) 제5조 및 제6조의 규정에 의거 건축허가권자에게 분양신고하고 허가권자의 분양신고 수리를 통보받은 후 동법 시행령 제8조의 규정에 따라 분양광고하여 분양받을 자를 공개모집하여야 함.

○ 이는 사업이 불투명한 상태에서의 분양, 허위․과장광고 등으로 인하여 발생되는 피해로부터 피분양자를 보호 등 하기 위한 것으로서 분양신고번호 및 일자, 건축물의 준공 및 입주예정일, 분양가격, 분양대금 납부시기 등 분양에 관한 구체적인 내용이 없는 광고는 건축물의 분양에 관한 법률에 의한 분양광고로 볼 수 없을 것으로 판단됨.

○ 다만 해당 건축물이 건축물의 분양에 관한 법률에 의한 분양신고 대상인 건축물로써 사용승인 이전에 광고를 하여 실제 분양이 이루어졌다면 동 법률 제10조에 의한 처분 대상이 될 것이나 이에 해당되는지는 당해 사실관계에 따라 판단할 사항임(건축문화팀-1. ‘08.3.21).

【질의회신】건축물 분양광고2

(질의요지) ○ 분양사업자가 분양신고번호, 일자, 건축물의 준공 및 입주예정일, 분양가격, 분양대금 납부시기 등 건축물의 분양에 관한 법률 제6조제2항에 의한 사항을 포함하지 아니한 분양광고지(전단지)를 통하여 분양받을 자를 모집한 경우, 건축물의 분양에 관한 법률 제9조에 따른 시정명령 대상이 아닌지?

○분양사업자가 분양신고번호, 일자, 건축물의 준공 및 입주예정일, 분양가격, 분양대금 납부시기 등 「건축물의 분양에 관한 법률」제6조제2항에 의한 사항을 포함하지 아니한 분양광고지(전단지)를 통하여 분양받을 자를 모집한 경우, 「건축물의 분양에 관한 법률」제9조에 따른 시정명령 대상이 아닌지?

(회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」에서 정하는 일정 규모 및 용도에 해당하는 건축물을 분양사업자가 사용승인전에 분양하고자 하는 경우에는, 분양사업자는 동법 제5조에 따라 허가권자에게 분양신고를 하여야 하고, 허가권자로부터 분양신고 수리사실을 통보 받은 후 분양광고에 의하여 분양받을 자를 공개모집하여야 함.

○ 이는 사업이 불투명한 상태에서의 분양, 허위․과장광고 등으로 인하여 발생되는 피해로부터 피분양자를 보호 등 하기 위한 것으로 「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조제2항이 정하고 있는 분양신고번호 및 일자, 건축물의 준공 및 입주예정일, 분양가격, 분양대금 납부시기 등 분양에 관한 구체적인 내용이 없는 광고는 「건축물의 분양에 관한 법률」의 분양광고로 볼 수 없을 것으로 판단됨.

○「건축물의 분양에 관한 법률」시행령 제8조제2항에 의하면 분양신고 대상인 건축물의 분양광고는 전국을 보급지역으로 하거나 당해 사업장 지역을 주된 보급지역으로 하는 일간신문에 1회 이상 게재하도록 하고 있고, 「건축물의 분양에 관한 법률」제6조제2항의 규정에 의한 사항을 포함하도록 하고 있는바, 이를 포함하지 않는 경우에는 동법 제9조제1항에 따라 시정명령 대상이 될 것이며, 분양광고를 통하여 공개모집을 하지 않은 경우에는 동법 제10조에 의한 처분 대상이 될 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당되는지는 사실관계에 따라 당해 분양신고 수리권자가 판단할 사항임.(건축문화팀-356, 2009.03.05)

]]> 로도미1 Fri, 24 Feb 2012 19:43:39 +0900 [명도소송사례]-명도소송기간중의 관리비납부의무는 누구에게 있나요? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=226 [명도소송사례]-명도소송기간중의 관리비납부의무는 누구에게 있나요?

질문: [명도소송사례]-명도소송기간중의 관리비납부의무는 누구에게 있나요?

답변:

차임과 더불어 부동산의 사용과 관련되는 관리비 역시 임차인에게 기본적으로 납부의무가 있습니다.

따라서, 명도소송을 제기할 경우 월차임액 및 관리비 혹은 기타 손해배상액의 청구도 함께 하는 것이 바람직합니다.

[임대차분쟁]에 관한 자세한 상담을 원하시면 언제든지 아래 상담전화(02-587-1252)로 연락주시거나
저희 사무실로 방문하시어 보시길 바랍니다.
명쾌한 답변 드리겠습니다.

]]> 로도미1 Thu, 16 Feb 2012 19:46:22 +0900 [명도소송사례]-임차인이 폐문부재 등의 이유로 내용증명을 받지 않거나 주소를 전혀 모르더라도 명도소송을 할 수 있는지요? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=225 [명도소송사례]-임차인이 폐문부재 등의 이유로 내용증명을 받지 않거나 주소를 전혀 모르더라도 명도소송을 할 수 있는지요?

질문: [명도소송사례]-임차인이 폐문부재 등의 이유로 내용증명을 받지 않거나 주소를 전혀 모르더라도 명도소송을 할 수 있는지요?

답변:

내용증명을 반드시 보내지 않고서도 명도소송을 제기하는 데에는 지장이 없습니다.

다만, 내용증명을 보내는 것은 소송 제기 전에 내용증명 등의 절차를 통하여 상호간에 합의에 의하여 원만한 해결을 기대할 수 있는 경우에 의미가 있는 것입니다.

따라서, 상호간에 합의의 의사가 전혀 없는 경우에는 내용증명을 먼저 보낼 필요없이 곧바로 명도소송을 제기하면 됩니다.

[임대차분쟁]에 관한 자세한 상담을 원하시면 언제든지 아래 상담전화(02-587-1252)로 연락주시거나
저희 사무실로 방문하시어 보시길 바랍니다.
명쾌한 답변 드리겠습니다.

]]> 로도미1 Thu, 16 Feb 2012 19:45:16 +0900 [명도소송사례]-명도소송의 기간, 명도소송 비용은 어느 정도인가요? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=224 [명도소송사례]-명도소송의 기간, 명도소송 비용은 어느 정도인가요?

질문: [명도소송사례]-명도소송의 기간, 명도소송 비용은 어느 정도인가요?

답변:

명도소송을 제기할 경우 관할법원(통상 부동산의 소재지 관할법원)이 어디이냐에 따라 약간의 차이는 있을 수 있으나, 피고가 답변서도 제출하지 아니하고 아무런 대응을 하지 아니할 경우 판결문을 받아보기까지 약 4개월 가량 소요된다고 보면 되고, 답변서를 제출하면서 다툴 경우에는 최소 6개월에서 1년까지도 소요될 수 있습니다

명도소송을 제기할 경우의 비용은 변호사보수, 인지대(부동산가액에 비례하여 산출), 송달료 등을 지불하여야 하며, 재판에서 승소할 경우 상대방에게 비용상환을 청구할 수 있습니다.

[임대차분쟁]에 관한 자세한 상담을 원하시면 언제든지 아래 상담전화(02-587-1252)로 연락주시거나
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]]> 로도미1 Thu, 16 Feb 2012 19:42:51 +0900 [명도소송사례]-명도소송 내용증명은 어디로 보내야 되나요? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=223 [명도소송사례]-명도소송 내용증명은 어디로 보내야 되나요?

질문: [명도소송사례]-명도소송 내용증명은 어디로 보내야 되나요?

답변:

내용증명은 대표적인 '확정일자 있는 문서'로서 계약이행의 최고, 계약의해제 또는 해지 등의 경우에 많이 이용되고 있습니다.

내용증명은 상대방에게 전달되어야 의미가 있는 것이므로 실제로 거주하고 있는 곳으로 보내는 것이 좋고, 실 거주지를 모를 경우 주민등록상의 주소지로 보내야 하며 여러 가지 방법을 모두 동원하여 보았음에도 보낼 방법이 없는 경우 법원에 공시송달신청을 하는 방법이 있습니다.

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]]> 로도미1 Thu, 16 Feb 2012 19:41:23 +0900 [명도소송사례]-소송절차가 아니라 제소전화해라고 하는 절차도 있다던데요 제소전화해라는 무엇인지요? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=222 [명도소송사례]-소송절차가 아니라 제소전화해라고 하는 절차도 있다던데요 제소전화해라는 무엇인지요?

질문: [명도소송사례]-소송절차가 아니라 제소전화해라고 하는 절차도 있다던데요 제소전화해라는 무엇인지요?

답변:

명도소송을 제기할 경우 최소한 6개월에서 경우에 따라서는 1년 정도까지도 시간이 소요되고, 소송이 끝나더라도 집행을 통하여 실제로 부동산을 명도받기까지에는 상당한 시간과 비용이 필요하므로 이를 미연에 예방하는 차원에서 취하는 절차입니다.

제소전화해를 하기 위해서는 당사자간에 미리 '제소전화해'를 한다는 합의가 전제되어야 하며, 화해조항도 합의가 되어야 합니다.
그 후 '제소전화해신청서'를 작성하여 법원에 제출하게 되면 법원에서는 기일을 거쳐 제소전화해결정문을 보내주며 추후 이를 가지고 곧바로 강제집행을 할 수 있습니다.

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]]> 로도미1 Thu, 16 Feb 2012 19:39:53 +0900 [명도소송사례]-임차인이 월세를 미루며 임대보증금에서 삭감을 하라고 우기는 경우도 명도소송을 제기할 수 있나요? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=221 [명도소송사례]-임차인이 월세를 미루며 임대보증금에서 삭감을 하라고 우기는 경우도 명도소송을 제기할 수 있나요?

질문:[명도소송사례]-임차인이 월세를 미루며 임대보증금에서 삭감을 하라고 우기는 경우도 명도소송을 제기할 수 있나요?

답변:

민법은 임차인이 차임을 2번 이상 지급하지 않으면 임대차계약을 즉시 해지할 수 있도록 규정하고 있으므로, 위의 경우에도 임대인은 임차인에게 즉시 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

따라서, 임대인은 임차인에게 '내용증명' 우편을 보내 임대차계약을 해지하고 임차인을 상대로 명도소송을 제기하여 판결을 득한 후 강제집행을 하면 됩니다.

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]]> 로도미1 Thu, 16 Feb 2012 19:38:18 +0900 [가등기]-소유권이전등기-가등기가 되어있는 부동산을 매수했는데 소유권 이전등기를 할 수 있나요? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=220 [가등기]-소유권이전등기-가등기가 되어있는 부동산을 매수했는데 소유권 이전등기를 할 수 있나요?

질문:[가등기]-소유권이전등기-가등기가 되어있는 부동산을 매수했는데 소유권 이전등기를 할 수 있나요?

답변:

가등기가 되어있는 부동산도 매매의 목적물이 되어 소유권 이전등기를 할 수 있으나 가등기가 실행되는 경우 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

가등기란 부동산 물권에 있어 장래의 청구권을 보전하기 위해 미리 예비로 하는 등기를 말합니다. 가등기는 순위를 확보하는데 목적이 있으므로 가등기가 되어 있어도 권리를 처분하는데 제약을 받지 않습니다. 그러나 가등기권리자가 가등기에 의해서 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의하게 되므로 가등기 이후에 소유권이전 등기를 하였다 하더라도 등기가 무효가 되어 권리를 주장할 수 없게 됩니다. 거래 관행상 가등기가 설정되어 있는 경우 이러한 위험부담이 있으므로 매매대금에서 조정하게 됩니다.

참고로 가등기는 원래 순위를 확보하는 데에 그 목적이 있으나, 순위 보전의 대상이 되는 물권변동의 청구권은 그 성질상 양도될 수 있는 재산권일 뿐만 아니라 가등기로 인하여 그 권리가 공시되어 결과적으로 공시방법까지 마련된 셈이므로, 만약 이 권리를 양도하는 경우에 양도인과 양수인의 공동신청으로 그 가등기상의 권리의 이전등기를 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 할 수 있습니다.
[ 부동산등기법 제3조;제6조;제156조의2 ]

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]]> 로도미1 Tue, 14 Feb 2012 14:30:40 +0900 [임대차분쟁]-임차기간만료-임차기간만료 6개월 전에 급하게 이사를 갔고, 집주인은 곧 새로운 세입자를 들여놓았습니다. 그런데 기간이 만료되자 집주인은 제가 사용하지 않은 6개월 집세를 제하고 보증금을 돌려주었는데, 이는 정당한 것입니까? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=219 [임대차분쟁]-임차기간만료-임차기간만료 6개월 전에 급하게 이사를 갔고, 집주인은 곧 새로운 세입자를 들여놓았습니다. 그런데 기간이 만료되자 집주인은 제가 사용하지 않은 6개월 집세를 제하고 보증금을 돌려주었는데, 이는 정당한 것입니까?

질문:[임대차분쟁]-임차기간만료-임차기간만료 6개월 전에 급하게 이사를 갔고, 집주인은 곧 새로운 세입자를 들여놓았습니다. 그런데 기간이 만료되자 집주인은 제가 사용하지 않은 6개월 집세를 제하고 보증금을 돌려주었는데, 이는 정당한 것입니까?

답변:

아닙니다. 임대인의 이와 같은 행위는 정당하지 않습니다.

원칙적으로는 임차인의 개인사정을 이유로 일방적으로 임대차계약을 해지할 수는 없으므로, 임차인이 비록 집을 사용하지 않는다 하더라도 집세를 지불해야 합니다.
그러나 임차인이 집을 사용하지 않자 그 집에 새로운 세입자를 들여놓았다면 그 후부터 임대인은 집세를 이중으로 받는 불공평한 결과가 발생하게 되므로, 임차인은 새로운 세입자가 들어온 후부터는 집세를 지불할 필요가 없는 것입니다. 따라서 임차인은 새로운 세입자가 들어올 때까지의 집세와 그에 대한 이자만을 지불하면 됩니다.
[ 민법 제741조 ]

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]]> 로도미1 Tue, 14 Feb 2012 14:26:17 +0900 [임대차분쟁]-집주인변경-임대차계약기간이 만료되었지만 보증금을 못받은 채로 집주인이 변경되었습니다. 저는 누구한테 보증금을 받아야 하나요? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=218 [임대차분쟁]-집주인변경-임대차계약기간이 만료되었지만 보증금을 못받은 채로 집주인이 변경되었습니다. 저는 누구한테 보증금을 받아야 하나요?

질문: [임대차분쟁]-집주인변경-임대차계약기간이 만료되었지만 보증금을 못받은 채로 집주인이 변경되었습니다. 저는 누구한테 보증금을 받아야 하나요?

답변:

새로운 집주인에게 보증금을 요구할 수 있습니다.

임대차계약기간이 만료되더라도 보증금을 받지 못했다면, 반환받을 때까지는 임대차관계가 유지됩니다. 또한 임차주택을 산 사람은 주택임대차보호법에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 되므로, 주택을 산 사람이 임차인에게 보증금을 지급해야 하며 원래의 집주인이 임차인에게 보증금을 주어야 할 의무는 없습니다.

단, 그 전의 임대인과 주택을 산 사람간에 계약을 할 때 전 임대인이 임차인에게 보증금을 주기로 했다는 등의 특약이 있게되면 전 임대인은 보증금을 지급해야합니다.
[ 주택임대차보호법 제3조;제4조 ]

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]]> 로도미1 Tue, 14 Feb 2012 14:22:31 +0900 [사해행위]-가등기에 의한 본등기-가등기에 기한 본등기 경료 시 사해행위 여부의 판단기준 시기는? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=217 [사해행위]-가등기에 의한 본등기-가등기에 기한 본등기 경료 시 사해행위 여부의 판단기준 시기는?

질문: [사해행위]-가등기에 의한 본등기-가등기에 기한 본등기 경료 시 사해행위 여부의 판단기준 시기는?

저는 2년 전 甲에게 3,000만원을 1년 기한으로 빌려주었는데, 甲은 당시 퇴직금 약 1억원과 부동산을 가지고 있었습니다.
그런데 甲은 얼마 전 이를 모두 주식에 투자하였다가 회수하지 못하고 현재 다른 재산은 전혀 없는 상태입니다.
그리고 甲소유의 유일한 부동산도 2년 전 甲의 동생 乙앞으로 가등기 되었다가 최근에 가등기에 기한 본등기를 경료하였습니다. 제가 위 부동산을 통해 위 채권액을 회수할 방법이 있는지요?

답변:

귀하와 같은 경우에는 우선 채권자취소권을 행사하여 甲소유의 부동산을 乙로부터 甲에게로 돌려놓은 후 이를 압류하여야 합니다.

채권자취소권에 관하여「민법」제406조 제1항은 “채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있다.

그러나 그 행위로 인하여 이익을 받은 자나 전득한 자가 그 행위 또는 전득 당시에 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있습니다. 그러므로 채권자취소권을 행사할 수 있기 위해서는 채무자 甲이 채권자인 귀하를 해함을 알고 乙에게 부동산소유권을 이전해주었다는 사실을 주장․입증할 수 있어야 합니다.

위 사안의 경우 甲이 이미 많은 액수의 채무를 부담하고 있음에도 불구하고 자신의 유일한 부동산을 타인에게 양도하였다면 일응 이를 사해행위(詐害行爲)로 볼 수 있을 것입니다.

판례도 “채무자가 자기의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 특별한 사정이 없는 한 항상 채권자에 대하여 사해행위가 된다고 볼 것이므로 채무자의 사해의 의사는 추정되는 것이고, 이를 매수한 자가 악의가 없었다는 입증책임은 수익자에게 있다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 4. 14. 선고 97다54420 판결, 2003. 3. 25. 선고 2002다62036 판결).

그런데 귀하의 경우와 같이 먼저 가등기가 경료되고 이에 기하여 다시 본등기가 경료된 경우에는 사해행위가 되는지 여부를 판단하는 기준시를 언제로 볼 것인지가 문제됩니다.

이에 관하여 판례는 “가등기에 기하여 본등기가 경료된 경우, 가등기의 원인인 법률행위와 본등기의 원인인 법률행위가 명백히 다른 것이 아닌 한, 사해행위 요건의 구비 여부는 가등기의 원인된 법률행위 당시를 기준으로 하여 판단하여야 한다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 7. 27. 선고 2000다73377 판결, 2002. 7. 26. 선고 2001다73138, 73145 판결).

그런데 甲이 乙에게 위 부동산에 대하여 가등기를 해줄 당시에는 현금을 상당히 가지고 있었으므로 甲이 무자력 상태에 있었다고는 할 수 없을 것이고, 귀하는 위 양도행위에 관하여 채권자취소권을 행사할 수 없을 것으로 보입니다.

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]]> 로도미1 Tue, 14 Feb 2012 11:52:01 +0900 [확정일자]-임대차보호법-확정일자 받은 계약서를 분실한 경우 확정일자의 효력은 어떻게 됩니까? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=216 [확정일자]-임대차보호법-확정일자 받은 계약서를 분실한 경우 확정일자의 효력은 어떻게 됩니까?

질문: [확정일자]-임대차보호법-확정일자 받은 계약서를 분실한 경우 확정일자의 효력은 어떻게 됩니까?

답변:

임대차계약서를 다시 작성하더라도, 분실한 확정일자의 효력은 다시 회복되지 않습니다.

주택의 인도, 전입신고와 확정일자를 갖추었다면 후순위권리자보다 우선변제를 받게 되나, 확정일자 받은 계약서를 분실했다면 이를 증명할 길이 없으므로 분실한 확정일자는 아무런 효력이 없게 됩니다.

그러나 만약 그 때 확정일자를 받았음을 증명할 수 있다면 우선변제권은 소멸하지 않습니다.
따라서 경매가 개시된 경우에, 확정일자를 받은 기관에서 확정일자를 받은 사실, 임차 기간, 보증금의 액수 등에 대한 임대인의 진술서 등의 모든 관련자료를 첨부하여 권리신고 겸 배당요구의 신청을 한 후 실무상 배당을 해주지 않을 경우에는 배당기일에 참석하여 배당이의의 진술을 하고 1주일 이내에 법원에 배당이의의 소를 제기하는 방법도 생각해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 받아들여질 가능성이 희박하므로 계약서를 다시 작성하여 현재의 시점에서 새로 확정일자를 부여받는 것이 좋습니다.

[ 주택임대차보호법 제3조의 2 ]

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]]> 로도미1 Sat, 04 Feb 2012 21:25:28 +0900 [수선의무]-상담-집주인이 부엌과 화장실의 수선을 해주지 않고 있습니다. 어떻게 해야 하나요? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=215 [수선의무]-상담-집주인이 부엌과 화장실의 수선을 해주지 않고 있습니다. 어떻게 해야 하나요?

질문: [수선의무]-상담-집주인이 부엌과 화장실의 수선을 해주지 않고 있습니다. 어떻게 해야 하나요?

답변:

임차인은 집세 지불을 거절할 수 있고, 계약을 해지할 수도 있습니다.

집주인에게는 임차인이 집을 사용할 수 있도록 수선을 해 줄 의무가 있기 때문에 집주인이 수선의무를 거부하면 임차인이 집을 사용하지 못한 정도에 따라 집세를 지불하지 않아도 괜찮습니다. 즉, 임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익케 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호대응관계에 있으므로 임대인이 목적물에 대한 수선의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임전부의 지급을 거절할 수 있습니다. 또한 계속하여 수선을 해주지 않는다면, 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

그러나 수선의무를 이행하지 않은 것으로 인하여 부분적으로 지장이 있는 상태에서 그 사용·수익이 가능할 경우에는 그 지장이 있는 한도 내에서만 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐입니다.

[ 민법 제623조;제618조 ]

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]]> 로도미1 Sat, 04 Feb 2012 21:23:27 +0900 [부동산중개수수료]-부동산중개수수료에 대해서 알고 싶습니다. http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=214 [부동산중개수수료]-부동산중개수수료에 대해서 알고 싶습니다.

질문: [부동산중개수수료]-부동산중개수수료에 대해서 알고 싶습니다.

답변:

거래가액은 전세의 경우에는 '전세금액' 을, 임대차인 경우에는 '임대차금액' 을 기준으로 하며, 월세인 경우에는 '보증금 + (월세액×계약기간 해당월수)' 로 산출된 금액을 기준으로 합니다.

다음은 서울특별시 조례에 규정된 수수료한도입니다.
⑴ 100만원 미만 0.8%(상한 7천원)
⑵ 100만원 ∼ 500만원 미만 0.7%(상한 3만원)
⑶ 500만원 ∼ 1천만원 미만 0.6%(상한 5만원)
⑷ 1천만원 ∼ 3천만원 미만 0.5%(상한 12만원)
⑸ 3천만원 ∼ 5천만원 미만 0.4%(상한 15만원)
⑹ 5천만원 ∼ 1억원 미만 0.3%(상한 25만원)
⑺ 1억원 ∼ 2억원 미만 0.25%(상한 40만원)
⑻ 2억원 ∼ 4억원 미만 0.2%(상한 50만원)
⑼ 4억원 이상 0.15%(상한 150만원)

그러나 실제로는 0.5% ∼ 0.9%의 수수료가 지불되고 있습니다. 실제로 부동산중개인이 한도수수료를 초과해서 요구할 경우에는 영수증을 받아 구청 민원실에 가서 영수증을 첨부해 신고하면 해결됩니다.

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]]> 로도미1 Sat, 04 Feb 2012 21:21:38 +0900 [임대차분쟁]-임차인대응-임차기간 만료 후 보증금을 못받고 이사갈 경우 임차인의 대응방법은 어떤것이 있나요? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=213 [임대차분쟁]-임차인대응-임차기간 만료 후 보증금을 못받고 이사갈 경우 임차인의 대응방법은 어떤것이 있나요?

질문: [임대차분쟁]-임차인대응-임차기간 만료 후 보증금을 못받고 이사갈 경우 임차인의 대응방법은 어떤것이 있나요?

답변:

임차기간이 만료되었는데도 임대인이 새 임차인이 들어올 때까지 보증금을 돌려줄 수 없다고 하

면 임차인은 어떻게 해야 할까요. 과거에는 주택임차권등기명령제도의 도입 전에는 위와 같은 상황

에서 이사를 가버리면 대항력의 요건인 주택의 점유를 하지 못한 셈이 되어 대항력과 우선변제권을

모두 잃게 되었습니다.(* 대항력이란 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 하게 되면 '임차권 등기'없이도 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있다는 것입니다. 여기서 '대항할 수 있다'의 의미는 자기보다 후순위권리자에게 주택을 계속 사용수익하면서 주택인도를 거절할 수 있다는 의미입니다.

위와 같은 대항력을 행사하기 위하여 임차인은 잔금지급일에 주택 열쇠를 넘겨 받고, 전입신고를 함으로써 혹시 모를 2중 임대차 계약으로부터 자신을 보호하는 것입니다. 그리고 * 우선변제권이란 임차주택이 경매로 넘어가는 경우 대항요건(주택인도+전입신고)과 확정일자를 받아둔 임차인은 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 매각대금에서 임차보증금을 우선변제받을 수 있는 권리입니다.)

그러나 1999. 3. 1. 이후로 주택임대차보호법 제3조의 3에서 임차권등기명령제도를 도입하였으므로 '임차권등기명령제도에 의한 임차권등기'가 경료되면 임차인이 이사를 가더라도 대항력, 우선변제권이 모두 그대로 유지되게 되었습니다.

실제 임차권등기명령의 절차는 어떻게 진행될까요.

우선 임차인은 임차기간 만료일 1개월전까지 임대인에게 '계약해지통보'를 합니다. 임차기간 만료일까지만 살고 그 이후에는 계약이 종료됨을 알리는 것이지요.

그 후 기간이 만료되면 단독으로 임차주택 소재지 관할법원에 주택임차권등기명령을 신청합니다. 그 후 등기가 경료되면 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 모두 유지됩니다. 여기서 주의할 점은 임차권 등기가 경료되기 전이 아니라 경료된 이후에 이사를 가야 한다는 것입니다. 그리고 이사를 할 경우에는 새 주소지로 등기명의인 주소변경등기를 하여 두어야 후에 경매가 개시될 경우 그 통지를 받을 수 있습니다. 참고로 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우에는 경매절차에서 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하므로 배당요구를 굳이 할 필요도 없습니다. 그리고 향후 임대인은 보증금 지급과 동시에 임차권등기말소를 주장할 수 있으나, 판례는 임대인의 보증금지급의무를 선이행의무로 보고 있으므로 임차인은 먼저 보증금을 돌려 받은 후 임차권등기를 말소해 주면 되겠습니다.(대법원 2005. 6. 9.선고 2005다4529판결) 그리고 임차권등기 비용은 임대인이 부담하므로 임차인의 부담이 없습니다.

[임대차분쟁]에 관한 자세한 상담을 원하시면 언제든지 아래 상담전화(02-587-1252)로 연락주시거나
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]]> 로도미1 Mon, 30 Jan 2012 11:47:52 +0900 [부동산분쟁]-계약해지-계약 후 24시간 이내 계약 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있는지요? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=212 [부동산분쟁]-계약해지-계약 후 24시간 이내 계약 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있는지요?

질문: [부동산분쟁]-계약해지-계약 후 24시간 이내 계약 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있는지요?

부동산 매매 계약시 계약서에 '계약 성립 후 24시간 이내에 해약할 수 있다'라고 특별약정을 기재했습니다.
이 경우 계약 해지 사유가 되는 지요?

답변:

계약은 성립시부터 계약당사자들에게 구속력을 미칩니다. 민법 제565조는 '매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다'고 규정하고 있습니다.

따라서 계약 후 24시간 이내에 매수인이 계약을 해제하려고 할 경우에는 계약금을 포기할 수밖에 없고, 매도인이 계약을 해제하려고 할 경우에는 계약금의 2배를 상환하여 해제할 수 있습니다.

다만 '계약 성립 후 24시간 이내에 해약할 수 있다'는 특별한 약정내용을 기재한 경우라면 계약금을 반환받을 수 있을 것입니다.

]]> 로도미1 Mon, 30 Jan 2012 11:45:24 +0900 [등기부]-등기부를 확인하고 계약을 하려 했는데, 실제 땅주인은 따로 있다는 얘기를 들었습니다. 이런 경우는 어떻게 되나요? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=211 [등기부]-등기부를 확인하고 계약을 하려 했는데, 실제 땅주인은 따로 있다는 얘기를 들었습니다. 이런 경우는 어떻게 되나요?

질문: [등기부]-등기부를 확인하고 계약을 하려 했는데, 실제 땅주인은 따로 있다는 얘기를 들었습니다. 이런 경우는 어떻게 되나요?

답변:

등기를 신뢰하고 거래를 해도 실제 권리자가 자신의 권리를 입증한 경우 매수인은 권리를 취득하지 못하게 됩니다.

등기가 실제의 권리관계에 부합하지 아니하더라도 등기가 진실한 것으로 신뢰하고 거래를 한 선의의 제3자를 보호하기 위하여 등기의 기재 내용에 따른 효력을 인정하는 것을 등기의 공신력이라 합니다. 우리 민법은 이에 대해 규정을 하고 있지 않아 부동산 등기에 대하여 공신력이 인정되지 않으므로 등기부를 신뢰하고 거래를 한 경우에도 실제의 권리자가 존재하고 있는 경우에는 권리를 취득하지 못하게 됩니다. (다만, 그 부동산의 등기명의인이 실제의 소유자로부터 '명의신탁'받은 경우 에는 그로부터 부동산을 취득한 제3자가 보호될 수 있지만, 이것은 등기의 공신력과는 별개의 문제입니다.)
한편 부동산 매매에 있어서 등기부상 명의인이 매도인 아닌 제3자인 경우에는 거래관념상 매도인의 권한에 대하여 의심할 만한 사정이 있는 것이므로, 매수인은 등기부상 소유 명의자에 대하여 진위를 확인하거나 매도인에게 처분권한이 있는지 여부에 관하여 확인하여야 합니다.
[ 민법 제186조;제249조 ]

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]]> 로도미1 Tue, 10 Jan 2012 12:09:33 +0900 [헌법소원심판청구]-토지손실보상금 지급행위에 대한 헌법소원심판청구 가능한지요? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=210 [헌법소원심판청구]-토지손실보상금 지급행위에 대한 헌법소원심판청구 가능한지요?

질문: [헌법소원심판청구]-토지손실보상금 지급행위에 대한 헌법소원심판청구 가능한지요?

저는 제 소유 토지가 甲시의 토지구획정리사업지역에 편입되어「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 근거하여 보상금을 지급 받았습니다. 그런데 저는 甲시장에게 속아 위 토지를 시가에 훨씬 미달하는 보상금만을 수령하고 토지소유권을 이전해 주었다는 생각이 듭니다. 甲시장의 이와 같은 보상금 지급행위는 저의 재산권과 평등권을 침해하는 위헌적인 공권력의 행사이므로 저는 헌법소원심판을 청구하여 그 취소를 구하려고 합니다. 이 경우 헌법소원심판청구가 가능한지요?

답변:

「헌법재판소법」제68조 제1항은 헌법소원심판의 대상을 ‘공권력의 행사 또는 불행사’로 규정하고 있습니다. 그런데 판례는

“공공용지의취득및손실보상에관한특례법(현행 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률)에 의한 협의취득 또는 보상합의는 공공기관이 사경제주체로서 행하는 사법상 매매 내지 사법상 계약의 실질을 가지는 것으로서, 당사자간의 합의로 같은 법 소정의 손실보상의 요건을 완화하는 약정을 할 수 있고, 그와 같은 당사자간의 합의로 같은 법 소정의 손실보상의 기준에 의하지 아니한 매매대금을 정할 수 있다.”라고 하였습니다
(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다48866 판결, 1999. 11. 26. 선고 98다47245 판결, 2000. 9. 8. 선고 99다26924 판결).

그렇다면 보상금의 지급행위 또한 사법상 매매계약에 따른 채무의 이행과 다르지 않기 때문에 이를 들어 공권력의 행사라고 할 수 없는 것입니다. 헌법재판소도 “공공용지의취득및손실보상에관한특례법(현행 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률)에 의거하여 사업시행자가 공공사업에 필요한 토지 등을 협의취득하고 그 협의취득에 따른 보상금을 지급하는 행위는 공법상의 행정처분(行政處分)이 아니라 사경제의 주체로서 행하는 사법상의 법률행위에 불과하므로 헌법소원의 대상이 되는 공권력의 행사로 볼 수 없다는 것이 헌법재판소의 판례인데, 그 판례의 법리는 사업시행자가 협의절차(協議節次)를 통하여 토지를 공급하고 그 대금을 교부받는 경우에도 똑같이 적용된다.”라고 하였습니다
(헌법재판소 1994. 2. 24. 선고 93헌마213, 214, 215 결정).

또한, “공공용지의취득및손실보상에관한특례법(현행 공익사업을 위한 토지 등의취득 및 보상에 관한 법률)에 의한 토지 등의 협의취득(協議取得)은 공공사업에 필요한 토지 등을 공용수용의 절차에 의하지 아니하고 협의에 의하여 사업시행자가 취득하는 것으로서 그 법적 성질은 사법상의 매매계약과 다를 것이 없는바,

그 협의취득에 따르는 보상금(補償金)의 지급행위는 토지 등의 권리이전에 대한 반대급여(反對給與)의 교부행위(交付行爲)에 지나지 아니하므로 그 역시 사법상의 행위라고 볼 수밖에 없으므로 이는 헌법소원심판의 대상이 되는 공권력(公權力)의 행사(行使)라고 볼 수 없다.”라고 하였습니다
(헌법재판소 1992. 11. 12. 선고 90헌마160 결정, 2006. 12. 28. 선고 2004헌마38 결정).

따라서 귀하의 청구는 ‘공권력의 행사’를 대상으로 하지 아니한 것으로서 부적법 각하 될 것으로 보입니다. 만일 귀하의 주장과 같이 귀하가 甲시장의 기망에 의하여 보상금을 수령하고 귀하 소유 토지소유권을 이전해 준 것이라면 귀하는 헌법소원이 아닌 사법상 구제절차를 통하여 권리구제를 꾀하는 것이 옳을 것입니다.

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]]> 로도미1 Wed, 04 Jan 2012 19:31:24 +0900 [공유물]-공유물 및 공유지분 처분 문제는 어떻게 해야 하나요? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=209 [공유물]-공유물 및 공유지분 처분 문제는 어떻게 해야 하나요?

질문: [공유물]-공유물 및 공유지분 처분 문제는 어떻게 해야 하나요?

5인 공동명의 임야의 사용시 그 중 1인이 타 공동명의인의 동의없이 임의로 과수원등의 개간사용이 가능한지,
또는 1인 지분에 대해 타 명의인의 동의 없이 타인에 명도가능한지를 문의합니다.

답변:

1. 공유자의 1인은 공유물 전체에 대해 지분비율에 따라 사용할 수 있습니다.

그러나 타 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못합니다. 위 사안의 경우 임야를 과수원으로 개간해서 사용하는 것은 변경에 해당하므로, 타 공유자의 동의가 필요합니다.

2. 1인의 지분에 대해서는 타인의 동의 없이도 자유롭게 처분 가능합니다.

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]]> 로도미1 Mon, 26 Dec 2011 17:58:30 +0900 [임대차]-임대차보증금 청구는 어떻게 하나요? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=208 [임대차]-임대차보증금 청구는 어떻게 하나요?

질문: [임대차]-임대차보증금 청구는 어떻게 하나요?

월세로 1년 계약을 하고 살았습니다.
1년이 지나고 계약 갱신이 없이 나중에 나가기 1달전에 예기한다고 하고 계속 살았습니다.
이후 2005년 8월 20일 주인집에 이사를 간다고 하고 2005년 9월 2일날 이사를 했습니다.
보증금은 총 500만원이었는데 이사하기전날 300만원을 받고 나머지 200만원은 방이 빠지면 준다고 하더군요.
그리고 몇달후 방세를 제하고 30만원정도가 남았다고 하더군요.

정리를 하면

보증금 총금액 : 500만원
기존 계약기간 : 2004년 5월 2일부터 2005년 5월 1일
계약 갱신 : 없었슴. 이사하기 전에 말한다고했슴.
이사 통보일자 : 2005년 8월 20일
이사한 날짜 : 2005년 9월 2일(300만원 받음)

이럴경우 200만원을 받을수 있겠죠?
물론 이사한다고 예기한날부터 이사한날까지 보름이 안되는 짧은 기간 이기는 하구요.

임차권등기인가? 그런거는 안했구요. 지급명령을 신청해야 하나요 아니면
소액소송인가? 그거 해야하는지.. 어떻게 해야할지 모르겠습니다.

상담 부탁드리며..
수고 하십시요...

답변:

1. 임대인과 합의한 내용에 대해 전화 통화를 하면서 녹음을 하십시요. 즉 임대인이 나머지 200만원을 추후에 돌려 주기로 하였다는 것에 대해 미리 입증자료를 만들어 두어야 합니다.

2. 그리고 임대인과의 합의에 따라 나머지 금 200만원에 대해 지급명령 신청서를 작성하여 법원에 제출하십시요. 금액이 적어서 소액재판에 해당하고 따라서 재판기일이 빨리 빨리 진행됩니다.

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]]> 로도미1 Mon, 26 Dec 2011 17:56:57 +0900 [임대차]-전세권(주택임대차)와 확정일자의 차이는 어떤것이 있는지요? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=207 [임대차]-전세권(주택임대차)와 확정일자의 차이는 어떤것이 있는지요?

질문: [임대차]-전세권(주택임대차)와 확정일자의 차이는 어떤것이 있는지요?

안녕하십니까?
다름이 아니라 제가 곧 1억5천 전세를 얻으려고 하는데요. 일단 등기부등본을 인터넷으로 조회해보니 근저당 잡혀있는게 전혀 없어서요 안심이 되긴 하는데, 만약 문제가 생길때를 대비하기 위해서 전세권 설정이나 확정일자를 받아두려고 합니다. 이 두개의 법에 어떤 차이가 있는지요?

인터넷을 찾아 보니까 별차이가 없다고 하는데요(경매 신청할수 있는 권한정도 다르다고 나와있더라구요...) 그리고 법에 보니까 서울권은 1200만원(?) 경기권은 얼마 해서 최저 보장 금액이 있던데요. 그렇다면 설령 전세권설정을 해놓은 상태에서도 만약 문제가 생기면 1200만원받에 받지 못할 상황에 처해질수도 있는 건가요?

어떻게 해야 문제가 생겼을 때 1억 5천만원에 대해서 확실한 보장을 받을 수 있는건가요? 방법이 있나요? (법적으로요... 결론적으로 요부분이 제가 제일 궁금한 부분입니다) 어느 분한테 물어보니 문제가 생기면 받을 수 없을 상황이 올수도 있다고 하던데요...(그게 자기집 없는 사람... 전세사는 사람의 부담이고 서러움이라고요...) 답변 부탁드립니다. 감사합니다.

답변

1. 전세권과 확정일자

전세권은 물권으로서 제3자에 대한 대항력이 있습니다. 누가 나가라고 해도 안나갈 수 있는 권리, 그리고 전세금을 받아야 나갈 수 있는 권리죠..

확정일자는 주택임대차(일반적으로 전세라고 부르는데 엄격하게는 주택임대차입니다. 물권이 아니라 채권이지요..)에서 임차인이 임차보증금의 선순위 확보를 위해 동사무소 등에서 받는 공적인 날짜입니다. 확정일자는 임대인이 보통 임대차등기를 해주지 않으니 국가에서 임차인의 보증금을 보호해주기 위해서 마련한 제도입니다.

결국 전세권 설정에는 확정일자가 필요하지 않지요..왜냐하면 전세권은 등기를 해야 인정되는 물권이거든요..

그러나 실제로 주택임대차에서 임차인이 확정일자를 받아놓으면 등기를 한 것과 별반 차이가 없습니다. 등기도 선순위확보를 위해 하는 것이고 확정일자도 선순위 확보를 위해 하는 것이기 때문이죠..

2. 소액보증금 우선변제권

주택임대차보호법에서는 서울과 광역시 그리고 기타로 나누어 1600만원, 1400만원, 1200만원을 최우선적으로 보호해주고 있습니다. 그러나 임차보증금이 서울 4000만원, 광역시 3500만원, 기타 3000만원 이하일 경우만 위 금액이 보호되는 것입니다. 따라서 임차보증금(전세금)이 4000만원이 넘기 때문에 경매가 진행될 경우 귀하는 위 금액만큼도 보호를 받지 못할 수 있습니다. 그러나 등기부에 근저당 기타 가압류가 없다면 전액을 보호받을 수도 있습니다.

3. 확실한 보장 방법

주택을 1)인도받으신 후 2)전입신고를 하시고 3)확정일자를 받아놓으시면 그이상의 것은 불필요합니다. 즉 위 방법이 가장 간편하고 확실한 방법입니다. 단, 등기에 다른 선순위 저당권설정이 없어야 합니다.

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]]> 로도미1 Mon, 26 Dec 2011 17:52:19 +0900 [배당이의의 소]-임차인이 배당에서 배제되었어요 http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=206 [배당이의의 소]-임차인이 배당에서 배제되었어요

질문: [배당이의의 소]-임차인이 배당에서 배제되었어요

임차주택이 경매로 인하여 경락인에게 낙찰되었는데, 배당기일에 배당을 받으러 갔으나, 다른 채권자가 저를 가장임차인이라며 이의를 하여 배당에서 제외되었어요. 어떻게 해야 하나요?

답변:

보통 배당기일에 임차인을 배당에서 제외시키려고 하는 경향이 후순위 일반채권자들에게 있습니다.
이 때 배당기일에 구두로 이의를 하고 배당이의의 소를 제기하여야 합니다. 배당이의의 소를 제기한 후 소제기증명원을 경매법원에 제출하지 않으면 배당이 진행되고 나중에 배당받은 채권자를 상대로 다시 부당이득반환을 청구하여야 하는 불편합이 있습니다.

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]]> 로도미1 Mon, 26 Dec 2011 17:49:58 +0900 [임차권등기명령신청]-임차권등기명령신청을 하고 이사를 가면 되나요? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=205 [임차권등기명령신청]-임차권등기명령신청을 하고 이사를 가면 되나요?

질문: [임차권등기명령신청]-임차권등기명령신청을 하고 이사를 가면 되나요?

임차인이 임대차가 종료된 후 직장관계로 타지역으로 이사를 가야 하는데 임대인이 보증금을 반환하지 않아 법원에 임차권등기명령신청을 하고 바로 이사를 가도 되나요?

답변:

임차권등기가 경료되면 기존의 임차인이 가지고 있던 대항력과 우선변제순위가 그대로 유지됩니다.
그러나 이는 임차권등기명령을 신청하고 난 후 임차권등기가 경료된 것을 확인하시고 이사를 가셔야 합니다.
임차권등기명령신청 후 임차권등기가 경료되기 전에 이사를 가시면 기존의 대항력과 우선변제순위를 상실하게 되어 일반채권으로 됩니다.

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]]> 로도미1 Mon, 26 Dec 2011 17:48:28 +0900 [주위토지통행권]-토지가 맹지일경우 어떻게 통행하나요? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=204 [주위토지통행권]-토지가 맹지일경우 어떻게 통행하나요?

질문: [주위토지통행권]-토지가 맹지일경우 어떻게 통행하나요?

답변:

타인 소유의 주위토지로 통행할 수 있습니다.
다만, 통행지 소유자의 손해는 보상(통행료 지급)해야 하는데, 분할로 인하여 맹지가 된 경우에는 보상하지 않아도 됩니다.

민법 제219조[주위토지통행권] ①어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.
②전항의 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다.

민법 제220조[분할, 일부양도와 주위통행권] ①분할로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때에는 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있다. 이 경우에는 보상의 의무가 없다.

②전항의 규정은 토지소유자가 그 토지의 일부를 양도한 경우에 준용한다.

]]> 로도미1 Sat, 17 Dec 2011 14:51:39 +0900 [화해조서]-상가임대차계약-상가임대차계약시 화해조서를 작성한 경우? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=203 [화해조서]-상가임대차계약-상가임대차계약시 화해조서를 작성한 경우?

질문: 상가 임대차 계약을 함에 있어 임대인이 아래와 같은 화해조서를 요구합니다

화해조서내용

1. 임대보증금은 임대인의 동의 없이 제3자에게 담보로 제공할 수 없다
2. 월세를 3회이상 연체시 계약을 해지할 수 있으며 별도의 명도소송 없이 강제집행하기로 한다
3. 강제집행 하는 경우 비용일체를 임차인의 보증금에서 공제한다

요기서 질문
상기와 같은 화해조서로 효력이 인정 되는지요
아니면 효력을 인정 받기 위하여

가. 공증도 가능한지요
나. 임대인의 주장은 쌍방 인감첨부하여 법원에 제출 하면 된다는데 옳은지요

답변:

임대인이 의도하는 화해조서는 제소전 화해 인 것으로 보입니다.

제소전화해는 일반민사분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위하여 당사자가 소제기전에 지방법원의 단독판사 앞에서 화해신청을 하여 해결하는 절차를 말합니다. 즉 문제가 발생하기 이전에 문제가 될 만한 사항을 판사 앞에서 화해조서를 작성하여 문제가 발생시 이 조서를 근거로 바로 강제집행 절차 등을 행하기 위한 절차 입니다.
제소전화해는 경제적 강자가 그 우월한 지위를 이용하여 폭리행위를 해 놓고 이를 집행권훤화하기 위하여 악용되어 왔으며, 판례가 무제한 기판력설을 인정하는 것을 기화로 강행법규의 탈법을 합법화시키고 뒤에 재판상 다투는 길을 봉쇄하는 방편으로 이용되고 있습니다. 그러나 문제 해결을 사전에 할 수 있다는 그 효용성은 있습니다.

1) 위 사안에서 임대인이 주장하는 화해조서는 별도의 명도소송 없이 강제집행하기로 한다와 쌍방 인감첨부하여 법원에 제출 하면 된다는 내용으로 보아 제소전 화해 를 요구하는 것입니다.

그 제소전 화해 절차는 당사자가 법원에 제소전 화해 신청을 하고, 법원으로부터 출석요구를 받으면 그 날에 가서 판사 앞에서 판사가 제소전 화해조서의 내용에 대해 간략하게 당사자에게 신문하고 그 의사가 확인되면 화해조서를 작성하게 됩니다.
그 제소전 화해효력은 판결과 동일한 효력이 있습니다. 즉 동일 사안에 대하여 다시 다툴 수 없으며, 바로 강제집행을 실시할 수 있습니다.

2) 그러나 공증으로 화해조서를 작성하는 경우 이는 민법상 화해계약 입니다.

그 민법상 화해계약 효력은 계약이므로 바로 강제집행을 할 수 없고, 소제기하여 판결을 받은 다음 이 판결문에 기해 강제집행을 해야 합니다. 화해계약에 반하여 소제기하는 경우 청구기각을 당하게 됩니다.

]]> 로도미1 Thu, 15 Dec 2011 19:45:00 +0900 [공유물분할]-상담-공유물 분할은 어떻게 하나요? http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3_1&wr_id=202 [공유물분할]-상담-공유물 분할은 어떻게 하나요?

질문 : [공유물분할]-상담-공유물 분할은 어떻게 하나요?

답변:

협의가 먼저이고, 협의가 되지 않는 경우에는 법원에 공유물분할소송을 제기해서 분할하게 됩니다.
법원에서는 현물분할을 원칙으로 하나, 실제로는 경매절차에 넘겨 가액반환을 선고하는 경우도 많이 있습니다.

민법 제268조[공유물의 분할청구] ①공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.
②전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.

민법 제269조[분할의 방법] ①분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.
②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.

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]]> 로도미1 Thu, 15 Dec 2011 15:35:08 +0900