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로도미 법률상담소 > 로도미 법률사무소 > 부동산분쟁 http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3 테스트 버전 0.2 (2004-04-26) ko 부동산분쟁-토지보상/수용/분양관련 http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3&wr_id=6 부동산분쟁-토지보상/수용/분양관련

토지소유자는 공익사업을 목적으로 자기 소유의 토지등이 수용되는 경우에 있어
사업시행자가 협의하고자 하는 보상 협의에 응하지 아니함으로써 보상협의가
불성립한 경우에는 그 토지보상에 불복함으로써 토지보상금을 증액하기 위하여
토지수용절차에 따른 대응조치를 할 수 있습니다.

1. 수용재결신청의 청구

   사업시행자는 토지소유자 등과 보상협의가 성립되지 않거나 협의할 수 없는 경우에는
   사업인정고시가 있는 날로부터 1년이내에 언제든지 관할 토지수용위원회에 토지 등을
   강제수용하기 위한 적법절차로서 수용재결신청을 할 수 있는 반면 토지 소유자 등에게는
   이러한 수용재결 신청권이 인정되지 아니하므로 사업시행자가 고의 또는 과시로 인하여
   수용재결신청을 하지 않는 경우네는 토지소유자 등에게 불측의 불이익이 발생할 수 있습니다.

   수용을 둘러싼 법률관계의 조속한 확정을 바라는 토지소유자 등의 이익을 보호함과 동시에
   수용당사자간의 공평을 기하기 위하여 토지소유자 등에게 사업시행자에 대하여 재결신청을
   조속히 할 것을 청구할 수 있는 수용재결신청의 청구권을 부여한 것입니다.

   사업시행자가 토지소유자 등으로부터 재결신청의 청구를 받은 때에는 그 청구를
   받은 날로부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청해야 하며,
   만일 사업시행자가 60일 이내의 재결신청기간을 경과하여 재결을 신청하는 경우에는
   그 경과한 기간에 대하여 소송 촉진 등에 관한 특례법 제3조의 규정에 의한 법정이율을
   관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산하여 지급해야 합니다.

   사업시행자는 이러한 수용재결신청 지체로 인한 가산금을 면책하기 위하여
   그 60일 재결 신청기간 이내에 조속히 수용재결을 신청하게 됨으로써 신속히 수용절차로
   이행하여 수용 관련 법률관계를 조속히 확정하게 됩니다.

2. 의견서 제출

   토지수용위원회는 사업시행자로부터 수용재결신청서를 접수한 때에는 토지 등의 소재지를
   관할하는 시장 군수 구청장에게 신청서 및 관계서류의 사본을 송부하여 공고 및 열람을 의뢰합니다.
   시장 군수 구청장은 지체없이 이를 시, 군, 구의 게시판에 14일 이상 공고하고 공고한 날로부터
   14일 이상 그 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 해야한다. 시장 군수 구청장이 이와같은 공고를
   한 때에는 그 공고의 내용과 의견서를 제출할 수 있다는 뜻을 토지소유자 등에게 통지하여야 합니다.
   토지소유자 등은 위 열람기간 내엑 당해 시장 군수 구청장에게 "의견서"를 제출할 수 있습니다.

3. 이의신청(행정심판)

   수용재결에 대하여 이의가 있는 경우 토지수용위원회로부터 수용재결서의 정본을 송달받은 날부터
   30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 할 수 있습니다.
   지방토지수용위원회의 재결에 대해 이의신청을 하고자 하는 경우에는 반드시 수용재결을 한 당해
   지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의신청을 할 수 있고, 중앙토지수용위원회의
   재결에 대해 이의신청을 하고자 하는 경우에는 중앙토지수용위원회에 이의신청을 할 수 있습니다.

4. 행정소송

이의신청을 거치지 아니한 경우에는 재결서를 송달받은 날로부터 60일 이내에, 이의신청을 거친
경우에는 이의신청에 대한 재결서를 송달받은 날로부터 30일 이내에 행정소송을 제개할 수 있습니다.

]]> 로도미1 Tue, 27 Sep 2011 03:00:19 +0900 부동산분쟁 -하자보수관련 http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3&wr_id=5 하자보수 신청절차

하자에는 크게 사용검사 전 하자와 사용검사 후 하자가 있는데 사용검사 전 하자는 도면이나 시방서와 다르게
오시공, 미시공, 변경시공 등을 부실시공이라 칭하며 그 비교는 시방서와 준공도면을 기준으로 하고 있습니다.

부실시공은 사용검사일 이후 10년안에 청구하면 시행사에서 보수해주거나 손해배상을 해야 합니다.
하자보수 및 손해배상은 보증회사와 관계없이 100% 시행사나 시공사에서 배상하며 현재는 주택공사가 책임을 져야 합니다.

사용검사 후 하자는 나머지 입주 후 발생한 균열 누수, 탈락, 외부 화강석 변색 등 눈으로 보이고 느끼는 하자로 보시면 됩니다.
각공정별로 하자보증기간이 정해져있어 그기간이 지나면 소멸됩니다.

   ㅇ 하자보증기간

   1년 : 세대내부 및 마감공사, 타일공사
   2년 : 토목조경 옹벽 및 기계 전기 설비
   3년 : 지정 및 기초 가스 소화 발전 설비
   4년 : 철근 콘크리트, 지붕 및 방수
   5년 : 보, 바닥, 지붕의 균열
   10년 : 기둥, 내력벽, 아파트 외벽등의 균열

주택공사는 민간 시공사처럼 하자보증증권을 발행하지 않지만 주택공사는 시공사로부터 별도의 하자보증증권을 받아두고 있습니다.
입주자들이 소송이나 피해보상 요구를 한다면 판결문에 따라 구상권을 행사하지만 그 전에 민간시공사와 틀리게 절대합의나 협상이란 참 힘이 든다는 것이 현실입니다.

개인세대별로 진행한다 해도 가능하지만 하자조사비용등 문제도 발생하고 여러 세대가 적극 동참하여
대응하여야 하며 입주자 대표회의가 구성됐다면 입주자 대표회의에서 주관하여 하시면 더 경제적일 수 있습니다.

순서

1. 입주자 대표회의 구성 및 반상회 개최, 동대표 선정

2. 하자조사

3. 이행하자증권 명의 변경

4. 하자 보증금 청구

5. 현장실사

6. 하자 보증금 수령

7. 보수공사 착공

8. 보수공사 완공

9. 하자 보증금의 사용내역 통보

ㅇ 손해배상 소송을 진행할 경우 법원 판결은 조달청 단가로 적용하기 때문에 실제 공사비보다 더 나오는 경우가 많으며 특히 하자 보수시 기타경비도 청구가 가능합니다.

]]> 로도미1 Tue, 27 Sep 2011 02:59:55 +0900 부동산분쟁 -경매 http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3&wr_id=4 부동산분쟁 -경매

법원 부동산 경매는 2002년 6월 30일까지 시행되어왔던 민사소송법(이하 구법)을 대신해서 민사집행법(이하신법)이 2002년7월1일부터 제정 시행되고 있다.
여러 가지 많은 차이가 있는 두법에 대해 일반인은 물론 법원경매에 관심이 있고 어느 정도 학습이 되어있는 분들도 차이를 잘 파악 못하는 경우가 있어 간략하게 두 법의 차이를 비교해 본다.

신법과 구법의 중요한 사항만이라도 살펴보도록 한다.

1. 항고

구법에서는 낙찰허가등에 대해서 채무자나 보증인에게만 항고시 항고보증금을 제공하게 하였을 뿐, 임차인들에게 거의 무제한으로 항고를 허용하였다.
즉 임차인들은 항고시 항고보증금(통상 낙찰대금의 10%)을 공탁하지 않아도 항고제기등이 가능해서 경매사건이 지연되는 가장 큰 이유가 되었다. 그러나 신법에서는 매각허가등에 대해서 항고하고자 하는 모든 이해관계인에게는 항고보증금(매각대금의 10%)을 공탁하게 하고, 항고가 기각되면 공탁한 항고보증금을 몰수하여 배당재단에 편입하여 배당하는 것으로 개정되었다.
그 결과로 항고남발을 방지하는 강력한 제도적 장치를 마련한 거승로 평가되고 있다.

2. 배당요구

구법에서는 낙찰허가일(통상 낙찰일로부터 1주일후)까지 이해관계인들의 배당요구 및 배당요구철회들을 할 수 있게 허용하였다. 그 결과로 낙찰 받은 다음에 임차인등이 배당을 요구하거나 이미 요구했던 배당을 철회하는 등으로낙찰불허가 사유를 만들어 경매진행에 많은 지장을 주었다.

그러나 신법에서는 배당요구종기일을 미리 결정하고 그 기간까지만 배당요구를 가능하게 하고 또 배당요구를 철회할 수 있게 하여 응찰자들이 권리가 확정된 상태로 입찰에 응할 수 있게 하여 구법에 비해 훨씬 안정적으로 경매에 응할 수 있게 하였다.
아울러 비록 배당요구종기일 이내라 할지라도 한번 철회한 배당요구는 다시 할 수 없게도 하였다.

3. 경매시 기록열람

구법에서는 낙찰일 일주일 전부터 해당 경매계에서 간이기록을 공개하여 일차로 권리분석등의 편의를 제공한 뒤 입찰 당일에는 관계기록 전부를 입찰부터 입찰마감 까지 공개 열람케 하였으나, 신법에서는 매각(입찰)일 당일에도 간이 기록만 공개하고 있다.

따라서 입찰법정의 장내 정리에는 도움이 되고 있으나 완전한 권리분석을 저해하는 원인이 되기도 한다.

4. 차순위 매수신고

구법에서는 공유자의 우선매수청구권행사가 있는 경우 당일 응찰에서 최고가격에 응찰한 응찰자에게 자동적으로 차순위 지위를 부여하여 입찰보증금을 보관하고, 차후에 공유지분권자가 잔금을 납부하면 부증금을 돌려주고, 잔금납부를 포기하면 추가 입찰 없이 차순위신고인에게 잔금납부의 기회를 부여하였다.

하지만 신법에서는 이런 경우 최고가매수인에게 선택의 여지를 준다. 즉 최고가격을 쓴 응찰자가 차순위매수인으로 희망하는 경우에 한아며, 원하지 않는 경우 바로 입찰보증금을 돌려주고 사건을 종료한다.

5. 잔금납부방법(잔금납부일과 잔금납부기한일)

구법과 신법의 가장 큰 차이라고 할 수 있는 것이 잔금납부에 대한 방법의 변화이다.
법원 부동산 경매에 있어서 잔금을 납부한다는 것은 그 부동산의 수유권을 취득한다는 의미이다. 즉 잔금을 납부하는 순간 등기부상의 소유권이전이 없어도 소유권을 취득하게 된다.
구법에서는 낙찰허가일(항고시 사건기록이 당해 경매계로 돌아온 날)로부터 통상 4주정도 전후로 잔금납부일이 지정되었다. 즉 법원이 지정한 날의 지정한 시각이후부터 잔금을 납부할 수 있었다.

따라서 이 기간 동안에 채무자(보증인등)는 채무를 변제하는 등의 방법으로 경매를 취하시키거나 하여 자신의 부동산을 방어할 수 있는 시간적 여유를 가질 수 있는데 비해서, 낙찰자는 잔금을 납부할 때까지 여러 상황 변화 등에 신경을 쓰지 않으면 안되었다.

그러나 신법에서는 법원은 잔금납부기한일을 정하고 결정일로부터 그 기한일 까지는 지연이자 없이 언제든지 잔금을 납부할 수 있게 하였다. 예를 들어 오늘 법원이 4주일후까지로 잔금납부기한일을 정하였다면, 그 다음날이라도 잔금을 납부 할 수 있게 하고 있다. 결과적으로 매각(낙찰)인을 더 보호하는 결과가 되고 있다.

6. 인도명령과 명도소송

구법에서는 대항력이 없는 임차인들에게까지도 명도소송을 통해 낙찰자가 주택을 명도할 수 있게 하였다. 하지만 신법에서는 매각(낙찰)인에게 대항할 수 없는 모든 임차인들로 인도명령 대상자를 확대하여 훨씬 간편한 방법으로 부동산을 명도 받을 수 있게 하고 있다.
명도소송은 정식 소송으로 소제기에서 1차 심리가 열리기까지 빨라도 3개월 이상이 소요되는데 반해 인도명령의 경우는 판결문 받을 때까지 통상 2주일전으로 훨씬 간단하며, 비용 또한 저렴하다.

7. 전세권

구법에서는 선순위로 설정되어 있는 전세권중 경매개시 결정일 현재 전세권 잔여기간이 6개월 이상 남은 전세권의경우에는 경매로 인한 수유권이전 촉탁등기의 결과로도 낙찰자가 인수하도록 하였다.
그러나 신법에서는 비록 잔여기간이 6개월 이상 남아 있다 해도 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는배당해주고전세권을 소멸시켜 더 이상 매수인의 추가부담이아닌 것으로 하고 있다.

1. 전세권은 전입신고를 필요로 하지 않는 특수한 용익 물권이다.
2. 전세권설정은 말소기준권리보다 늦으나, 전세권 설정자의 전입일이 대항력을 가지고 있는 상태라면 이는 전세권에서 받지 못한 금액은 낙찰자 인수가 된다.
(경매에 있어 전세권이 있다면 설정자의 전입일과 확정일자를 꼭 확인할 필요가 있다.)
3. 후순위 전세권자는 경매로 무조건 소멸한다.

8. 기간입찰제

입찰방법에서 신법과 구법의 차이는 구법은 기일입찰만이 규정되어 있었으나 신법에서는 기일입찰, 호가입찰, 기간입찰제 등으로 응찰형식을 세분화 하였으며 현재까지는 기존의 방법대로 기일입찰(즉 매각일 당일에 법원이정한 장소와 정한 시간과 집행관등이 진행하는)방법으로 경매가 진행되고 있으나, 인터넷 입찰 등을 포함하여 전자우편 입찰 등 기일입찰이 가능하게 법적인 제도는 완비하였다고 보아, 여건이 마련 되는대로 기일입찰등이 실시될 것으로 보인다.

*참고로 신법과 구법이 적용되는 기준은 당해 부동산의 경매개시결정기입등기일이 이법(민사집행법) 시행일인 2002년 7월 1일 이전이면 구법9(민사소송법), 이후면 신법(민사집행법)적용을 받는다.

]]> 로도미1 Tue, 27 Sep 2011 02:59:29 +0900 부동산분쟁 -건물명도 http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3&wr_id=3 [임대차]-명도-명도 잘하는 법

세입자는 집주인 (채무자)와 다릅니다.

먼저 집주인은 잔금을 넣고 촉탁등기를 하면서 인도명령을 동시에 신청하여 인도 명령서가 나오면 그에 근거하여 집행을 신청하면 됩니다.

그러나 세입자는 집주인과 달리 명도 소송을 해야하는데 그전에 점유이전 금지 가처분을 먼저 신청하시고 동시에 명도소송을 해야 합니다.

그런데 세입자 중에서 만일 배당을 받거나 소액 임차인이라면 반드시 점유를 이전하고 (이사하고) 낙찰자에게 확인서를 받아서 법원에 제출해야만 배당을 받아갈 수 있으므로 제발로 걸어나가게 됩니다.(확인서에 도장 안찍어 주면 배당을 못받으므로)
그러나 이것도 사실 6개월이내에 하면 되므로 세입자가 6개월을 버티다가 나가면 할 수 없게 되지요.

또 명도 소송을 하는 경우는 거의 한푼도 못받고 나가는 세입자가 그야말로 버티는 경우인데 우선 법원에서 낙찰자(원고)와 세입자(피고)를 동시에 출두하게 하여 그 내용을 판사가 청취합니다.물론 거의 낙찰자가 이깁니다.(유치권없는 주택,아파트인경우) 다만 시간을 벌려고 개기는 경우이지요.

또는 이사비용이나 기타 금전을 요구하는 경우인데 이럴 경우 마음 독하게 먹고 결국 소요기간 동안 법적 수속을 진행하면서 동시에 타협을 추진하다가 그래도 끝까지 버티면 바로 집행해버려야 합니다.(법적 수속기간을 빨리 진행시켜두어야) 그때는 이사비는 커녕 그때까지(등기이전된 뒤부터)임대료도 계산해서 청구할 수 있습니다.

인도명령인 경우도 그렇습니다.
집주인과 협상을 하는 한편 신속한 수순을 밟아가면서 시간적으로 필요한 기간을 얼른 보내야 합니다.
그러다가 끝까지 안나가면 그냥 집행하는 것이 가장 득입니다.

잘 모르면서 생떼를 쓰는것에 당황하지마시고 한편으로는 법적 수순을 밟으면서 한편으로는 협상하셔야합니다.
협상이 잘되어서 이사갈때까지 기다렸는데 이사를 가지 않아 그때서야 수속을 시작하게되면 엄청난 기간이 소요 됩니다.

참고로 집주인의 경우에는

1. 잔금지불및 등기촉탁,인도명령서 신청을 동시에 한다.

2. 이때에 송달을 3회 신청하게 되는데 아울러 집행관리에 의한 야간 특별 송달도 신청한다.( 13000원정도 )

3.만일 수령거부나 집을 비워두어 송달이 안되면 3회 송달불능일로 부터 약15일 후에 법원 게시판에 공시하는 공시 송달이 되며 공시 송달이 3일간 되면 송달 확정이 된다 (무조건 상대방이 받은 것으로 간주함)

4. 송달 확정후 담당 경매계에 가서 집행 신청한다고 하면 서류를 떼어 준다

5. 집행관실에 집행 신청을 한다.(36000원정도) 언제 오냐고 꼭 물어본다.
돈은 바로 법원내 은행에 내고 영수증과 안내서를 잘 보관한다.

6. 약 1주~2주후 오라는 날짜에 영수증과 안내문을 가지고 집행관실에 간다.
보통 이날 아침 8시 30분까지 가는 것이 좋다 .신청할 때에 오라는 시간을 잘 안가르쳐 주므로 물어 보아야 한다.( 정말 서비스 꽝입니다)
서류를 제출하면 만나자는 약속 장소와 시간을 이야기 한다.
- 이 날이 현장 안내하는 날이다. 약도등을 자세히 그리고 집의 평면도와 집행대상 등을 잘 적어 A4 용지에 제출하는 것이 좋다. 현장 안내하러 가면서 상황을 잘 설명한다.

7. 날짜가 정해지면 전화가 오거나 미리 날짜를 잡는 수도 있다.
가급적 조조 집행(아침일찍)을 해달라고 한다.

세입자의 경우에는 점유이전 금지 가처분 신청과 명도 소송을 신청한다.
법원에서 출두하라는 날에 나간다.--끝까지 빨리 비워야 한다고 주장한다.
결정문(판결문)이 나오면 위의 송달 절차를 동일하게 밟는다.

]]> 로도미1 Tue, 27 Sep 2011 02:59:08 +0900 부동산분쟁 -임대차 http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3&wr_id=2 [임대차보호법]-상가건물-상가건물임대차보호법의 적용범위

상가임차인의 권익보호를 위하여 제정된 상가건물임대차보호법은 모든 상가임차인을 보호해 주는 것은 아니며
그 구체적 적용범위에 관하여는 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하고 있습니다.

상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와
부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터
제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 규정하고 있고, 위 법의 적용범위에 관하여 같은 법

제2조에 의하면
"①이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의
임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.

다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
②제1항 단서의 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을
감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의
대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다."라고 규정하고 있습니다.

그리고 그 구체적 적용범위에 관하여 같은 법 시행령 제2조에 규정되어 있는데, 이를 보면 서울특별시에서는
보증금액이 2억4천만원 이하, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중
과밀억제권역(인천·의정부·구리·하남·남양주 일부·고양·과천·성남·안양·부천·광명·수원·의왕·군포·시흥, 서울특별시는 제외)
에서는 보증금액이 1억9천만원이하, 광역시(군지역과 인천광역시는 제외)에서는 보증금액이 1억5천만원이하,
그 밖의 지역에서는 보증금액이 1억 4천만원이하로 되어 있습니다. 다만, 보증금액을 산정함에 있어서 보증금 외에
월차임이 있는 경우에는 월차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산하도록 규정하고 있습니다.

즉, 월세를 보증금으로 전환할 때에는 연 12%(월 1%)의 전환율이 적용됩니다.
따라서 12개월÷0.12(12%)=100이므로, 월세의 보증금 환산비율은 100이 됩니다.

예를 들어, 보증금 5,000만원에 월세 100만원을 내는 상인의 경우 월세 100만원에 100을 곱한 1억원에
보증금 5,000만원을 더한 1억5,000만원이 기준보증금으로 됩니다.
(5,000만원+100만원×100=15,000만원)
그러므로 상가임차인이 입점하고 사업자등록을 한 후에는 대항력이 생기며, 계약서상에 확정일자까지 받아두면
우선변제권이 인정됩니다.

임대차-주택임대차보호법상의 대항력이란?

임차권은 채권에 지나지 않으므로 임차인이 제3자에 대하여 임차권으로 대항하지 못하는 것이 원칙입니다.
주택인 경우에는 주민등록을 해두면 대항력이 발생하도록 규정하고 있습니다. 경매절차에서 우선변제권을 인정받기 위해서는

배당요구의 종기인 매각기일까지 존속하고 있어야 합니다. 그리고 주민등록이 임차인의 의사에 기하지 않고 이전되었고
그와 주민등록이 이전된데 대하여 임차인에게 책임을 물을 만한 사유가 없는 경우에는 임차임이 이미 취득한 대항력은 주민등록
이전에도 불구하고 그대로 유지 됩니다.

]]> 로도미1 Tue, 27 Sep 2011 02:58:48 +0900 부동산분쟁 http://lawdomi.com/bbs/board.php?bo_table=law_1_3&wr_id=1 로도미1 Tue, 27 Sep 2011 01:33:30 +0900